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《書劍集》豬價與房價

自由時報/ 2014.05.12 00:00
◎歐陽書劍

端午節豬價再揚升,增加供給的解決方案立刻出爐;房價漲不停,民怨持續攀升,但官方受制於利益團體及官僚牽制,施政左支右絀,獻策的各方對於解決方案也莫衷一是,於是低利率環境經常成為代罪羔羊。然而,從豬價和房價的簡單對比,更凸顯出貨幣政策不能是解決房價的主要手段。

如果豬肉價格上揚,能否要求中央銀行透過貨幣政策影響利率以抑制豬價上漲?牛排呢?葡萄呢?聽起來似乎有一點可笑,答案因此也很明顯。那麼,房價呢?假設只有房價持續上揚,央行應調升政策利率嗎?這個問題似乎困難一點,但從政策邏輯來說,並不那麼難解。

中央銀行的任務本就是透過公開市場操作等貨幣政策操作工具,調控貨幣總計數或利率水準,以達到物價穩定等最終經濟目標,所以央行確實有能力操控利率,進而影響一般物價水準。房地產是資產的一種,房價當然也會受利率影響,但其價格的波動因素更為複雜,除了可供自用的價值判斷外,也有投資或投機的心理因素。

房價受利率影響的想法可以很單純。若是貸款買房,計算利息後的總房價在低利率時相對較低,需求量自然增加;對炒家而言,低利率使持有成本降低,若預期房價上漲的速度高於利率,預期心理的需求增加,自然助長房價上揚。

房價和利率高低本就有關聯,而利率又受央行政策影響,所以在房價飆漲的過程中,很容易找到央行的角色;也就是不管從理論或實證,都可以找到貨幣政策和房價的關係。不過,就像央行不能因為任一商品價格上漲而調整貨幣政策,貨幣政策的調整,自然不能被房價綁架。

二○○八年美國次貸危機引起全球海嘯後,美國聯邦準備理事會(Fed)在二十一世紀最初幾年的貨幣寬鬆政策受到最多質疑,但Fed並不認為,貨幣寬鬆政策下的低利率是房價飆漲以致泡沫化的元凶。

今年才卸任的前Fed主席柏南克(Ben Bernanke)多次想要釐清貨幣政策與房市泡沫的關係。他認為,在質疑寬鬆的貨幣政策前,應回答兩個問題:第一是寬鬆的貨幣政策是否適合當時的總體經濟環境?第二是貨幣政策對於房價的影響程度如何?為何其他國家也處低利率,卻未發生同樣的飆漲情形?

柏南克的結論是,在二十一世紀初,美國經濟剛從衰退中復甦,寬鬆的貨幣政策合理;且從經濟模型也可發現,房價上漲不能歸因於貨幣政策或總體環境。房貸新產品、免頭期款及貸放條件鬆散的亂象,以及貸放雙方都認為房價會持續上漲等現象,才是當時房價持續上漲的原因。

豬價和房價上漲的理由當然不同,豬肉和房地產的消費、資產特質、規模及重要性的差別更大,但透過其比較,卻清楚顯露個別商品或資產的價格,並非全由利率指引;而低利率也未必會使房價上揚,日本就是一個反證。即使利率一直處於低點,但經濟失落二十年的日本房價,在一九九一年後幾乎一路下滑,未曾回頭。

不管是豬肉、牛排、葡萄或不動產價格的單獨上揚,都不能以狹義的貨幣政策因應,但當大部份商品價格都持續上揚時,貨幣政策就要登場;也就是說,可以從總體經濟環境討論目前的利率是否偏低,但絕不要只為了壓抑房價而要求央行調升利率。

當豬肉價格上漲時,我們很自然地會從供需兩方面檢討豬肉價格上揚的原因;要解決房價飆漲的問題,也應找出其不正常上揚的真正理由,如此才能對症下藥。

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