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◆Q1房市北冷南熱 Q2反轉關鍵

中央商情網/ 2014.05.03 00:00
(中央社記者韋樞台北2014年5月3日電)第1季國泰房地產指數結果為北冷南熱;過去量大的新北和桃竹各項指標均衰退,南高二都指標反上揚。專家擔心南部房市上漲代表景氣末升段,第2季新北房市表現成為反轉與否關鍵。

國泰建設(2501)發布第1季國泰全國房地產指數,令人擔心的是新北市第1季房市出現近年來少見的衰退,六項指標相對上季均轉壞,成交價、交易量與銷售率也較去年同季差,市況反轉壓力相對明顯。

調查顯示,新北市首季房市可能成交價格每坪約新台幣38.67萬元,季減7.7%,年減8.82%;議價空間率15.4%,季增4.9%,年減9.35%;預售屋開價每坪45.71萬元,季減6.91%,年減10.53%。

首季推案量約1197億元,季減11.12%,年增29.35%;30天銷售率15.5%,季減26.93%,年減28%;30天成交量季減35.06%,年減6.86%。

過去推案量大,價格不斷創高的桃竹地區,與新北市情形不相上下,六項指標幾乎全數衰退;市場後續發展風險已浮上檯面。

但南、高二都房市走勢與新北、桃竹大相逕庭,特別是台南市首季房屋可能成交價格每坪約15.41萬元,季增10.97%,年增20.56%;議價空間率18.34%,季減3.44%,年增8.34%;預售屋開價每坪18.87萬元,季增10.67%,年增22.99%。

首季推案量估約162億元,季減10.3%,年增37.06%;30天銷售率11.71%,季增2.74%,年減3.89%;30天成交量季減7.84%,年增31.73%。

崑山科技大學商業管理學院院長陳淑美表示,台南市首季房市價漲量穩,但市場傳南部房市價漲代表景氣的末升段,以及北部的投資客轉戰南部避風險,這些都值得仔細觀察。

值得注意的是,台南房市因獎勵容積移轉將於6月底取消,建商近期大量搶申請建照,預期未來台南房市供給量大增,以自住客為主的台南房市屆時該如何消化這些供給,成為另一個問題。

德明財經科技大學房地產投資系副教授花敬群表示,首季新北和桃竹房市衰退不少,胃納量有限的南部房市變成撐盤要角,估計南部房市的量價增溫,有可能是北部建商和投資客所創造,預期延續市場溫度力道有限。

花敬群指出,若第2季南部房市由熱絡轉為穩健時,即代表北部房市失守,隨後南部房市會棄守,情況可能不妙;所以新北房市若未能在第2季內回穩,後續可能正式反轉為衰退期,市場上長期累積的餘屋,以及未明顯縮減推案的結構,將成為後市發展的重大考驗。

花敬群認為,政府打房要讓房市軟著陸,又不能讓房市崩盤,並維持一定的流動性,如同拆解炸彈般,央行、銀行、投資客三方穩定地化解,既不造成銀行大量呆帳,又要讓投資客的財務槓桿小一點,被逼出房市多餘的錢投資在產業,讓薪資所得提升,才能維持經濟動能與信心。

國泰建設協理陳仁澤認為,第 1季房市狀況特殊,消息面差、政策面不友善,雙北推案量小,預售推案率只有50%上下,台中和台南卻因首購較多而創量價新高,建商趁勢推預售案,締造預售推案率逾80%的新紀錄,房市後市不那麼悲觀,可慢慢觀察。

景文科技大學財務金融學系副教授章定(火宣)則提醒,近期房屋移轉棟數萎縮,政府打房要打的是價格而非交易量,交易量冷凍代表流動性變差,應避免形成系統性風險。

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