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〈報稅〉所得稅攻「房」戰 聰明報稅省荷包

鉅亨網/鉅亨網記者曹逸雯 台北 2014.05.01 00:00
5月要報稅了,無論你是好命的包租公、包租婆,還是祈禱不要遇到惡房東的租屋族,都有一些報稅的小撇步,而如果有在102年買賣房子,更應該要知道節稅全攻略,並準備相關證明文件,才能夠為自己爭取最有利的節稅空間。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出,綜合所得稅中,與不動產交易的稅務,大致可分為4大類,第1是售屋時可能發生的財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;第2是購屋者可能有的自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額;第3是出租房屋應申報的房屋租賃收入;第4是承租房屋時可以申報的房屋租金支出。

另外,在售屋部分有幾項新規定需要特別留意,包括核實認定課稅以及若出售的房屋為豪宅,且無法舉證成本時,則採房屋實際銷售價格的15%為獲利所得,以及標準認定課稅比例上調等。

陳俊宏表示,在102年有售屋者,今年報稅時優先採核實認定方式申報,即是以出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得,也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,如果能夠提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。

對於無法舉證買價的房屋,則可依各縣市不同的售屋財產交易所得標準申報。不過,出售的房屋如果是位於雙北市8000萬元以上的豪宅,以及其他縣市5000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本時,則需依實際銷售價格的15%做為售屋所得。

買了房子的民眾,大多數人都會向金融機構貸款,陳俊宏表示,別忘了運用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅,每年有最高30萬元的扣除額,但每一申報戶以一屋為限,且房屋必須為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,張先生在去年支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行有10萬元的利息收入,在申報購屋借款利息時,必須將50萬元先減去10萬元,餘額為40萬元,但是因超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為列舉申報。

當包租公或包租婆,令人稱羨,但要如何報稅,還是很頭痛。陳俊宏表示,房東節稅其實不難,只要備妥憑證,提高可供扣除額,彈性運用押金孳息所得的申報規定,並避免沒有出租卻被認為有租金收入。

陳俊宏指出,申報租賃所得時,一種是不需要任何證明文件,可選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用)計算;另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括修理費、地價稅、房屋稅等,包租公包租婆可先行試算,選擇最自己有利的方式申報。

至於在外租屋的租屋族,陳俊宏表示,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書,即可以享有最高12萬元的租金支出列舉扣除額。

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