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新興商旅熱潮 老舊旅舍紛求售

自由時報/ 2014.04.14 00:00
記者徐義平/專題報導

近幾年因觀光效益攀高帶動新興商旅熱潮,但也衝擊精華區部分老舊旅舍的生存空間,紛選擇賣樓求生存,最終不是被大型連鎖商旅併吞,便是成為建商獵地的目標。實價網去年9月便揭露一筆北市中正區佳利大飯店的4.72億元買賣資訊,買家正是展宜建築開發。

5年10家老舊旅舍轉售

高力國際調研部董事李日寶表示,近期新興連鎖商旅大舉在主要都會區與觀光景點展店,的確衝擊部分老舊旅舍,加上老舊旅舍經營業主不想或是沒有能力支付更新內裝設備的費用,只好直接選擇出脫旅舍產權。

根據商仲初步調查,近5年全台單筆總額10億元以下的小型旅館交易案計有10件,合計交易金額逾50億元,其中以北市最多、至少5件,其中3件在中正區,中山區及北投區各一件。

其餘交易案分布在桃園市、台中市中區、嘉義縣治特區、台南市東區及高雄市鹽埕區。

全球資產經理王維宏表示,出售後的主要用途分為三大類,一是直接賣給連鎖品牌商旅,改裝後繼續做為旅館用途,此種現象較常出現在大台北以外的地區;第二種則是出售給建商,建商主要是看中精華區土地價值,打掉建物後,再推出新建案;第三類則是建商為求有長期且穩定的收益,因此直接買下旅館,短期維持固定收益,長期則可都更改建。

大台北買家多壽險或建商

不過,大台北地區老舊旅舍的買家多數是壽險、資產公司及建商,前兩者買家買下產權後,通常會直接出租給連鎖商旅業者,尋求穩定及長期的租金收益,後者則是看中土地價值,以及未來推出新興住宅的獲利空間。

相反地,大台北以外的老舊旅舍,連鎖品牌商旅多半直接買下整棟產權,再花一筆改裝費用後,拉高整體房間價格經營,投資報酬率仍較大台北地區要高一點。

李日寶表示,大台北與其他地區商旅每晚價格其實落差不大,不過區域的房價卻天差地遠,連鎖業者無法負擔大筆金額買進大台北地區的老舊旅舍,因此多半採用十年、甚至二十年的長期租約,租下舊大樓後改裝,主要賺取旅館經營的房價。

相反地,中南部因房價基期低,連鎖品牌業者可負擔房價,多半會選擇直接買進產權,經由改裝後拉高房價,再轉售其他買家,賺取增值效益,並採取售後回租方式,再賺取長期經營商旅的獲利。

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