高樓價壓力大 香港公屋供不應求 申請者趨年輕化

而香港的高地價、高房價、高物價世界聞名，雖然平均所得比台灣高，但目前約三成人口超過200萬的香港市民住在向政府繳交租金的公共房屋(簡稱公屋)，因為私人住宅高昂的售價及租金，使得公屋輪候申請人數節節上升，截至去年12月底，共243,300件，其中有121,100件一般申請、以及122,200件非長者單身人士申請，較前年12月底大增21,100件。

而房屋委員會於4月1日放寬公屋輪候冊入息(每月工作、投資總收入)限額，將其調升8.4%，據統計合資格申請公屋的住戶將會增加14多萬戶，但公屋團體擔心，愈來愈多人可以申請公屋，輪候時間將會愈來愈長，促政府進一步增建公屋。

■　私樓太高貴 青年、小家庭寧排三年以上等公屋

眼看著香港樓價高、租金貴，單身人士及小家庭申請件數也較往年明顯增加，立法會房屋事務委員會也修訂新一年度公屋輪候入息(每月工作、投資總收入)和資產限額，根據房屋署文件表示，私人房屋租金自去年三月檢討後上升，按計算輪候冊入息(每月工作、投資總收入)限額既定機制，住屋開支上升了14.5%，而非住屋開支則上升了4.8%。

故建議入息限額(工作收入、利息所得限制)及資產限額分別平均上升8.4%及4.4%，單身人士申請公屋的入息(每月工作、投資總收入)限額由現時8,000多元港幣(約31,200元新台幣)(註1)，放寬至近萬元港幣(約39,000元新台幣)，二人家庭由13,000多元港幣(約50,700元新台幣)增加至近15,000元港幣(約58,500元新台幣)，三人家庭由18,000多元港幣(約70,200元新台幣)增至近20,000元港幣(約78,000元新台幣)。

但引起爭議的是，特首梁振英發表首份施政報告明白表示，目前每年仍約提供1.5萬戶公屋，要到2018年起的5年內公屋量才會增加至10萬，即平均每年2萬個單位，其中單身人士單位每年僅提供2千個，而排隊的人每年卻是有增無減，因此，政府排隊三年有屋住的政策承諾已經成為空話，現時一般家庭最快也要三年半或四年才能申請到公屋。

世界上大多數的政府都不提供住屋，遑論如香港這般的規模，而香港為低收入居民建蓋出租房屋的歷史至今已超過60年，早期多由志願團體提供，如1948年成立之香港房屋協會及1950年成立之香港模範屋宇會，當時香港政府只提供土地。

1949年爆發國共內戰後，大量中國大陸難民湧入香港，在各地搭建寮屋棲身，當時市區邊緣可供發展的官地被約30萬的寮屋戶佔用，發展商也搶著蓋違建寮屋，被香港政府視為眼中釘，為順利收地拆遷寮屋，用徙置區的單位做為交換以減少阻力，此逐漸成為發展公營房屋的主要理據。

1953年聖誕夜深水埗發生石硤尾寮屋區大火，令58,203名災民無家可歸，當時香港政府為了盡快為災民提供安身之所，便火速在原址附近興建徙置大廈（俗稱七層大廈）。此後，政府又在香港島及九龍各處興建徙置區以吸引居所簡陋、衛生環境較差的木屋居民入住，這些徙置區分佈黃大仙、深水埗李鄭屋等地，自此香港政府開始大量建造公營房屋，也於1964年開始逐步將公營房屋列入重要政策、計劃之中。

■　由政府自建自租自監督 優先保障老年人及三代同堂戶

有別於台灣社會住宅、出租住宅走BOT案模式，由建商當包租公，香港公共房屋則是由政府或志願團體興建，出租予低收入居民。現時香港提供出租公營房屋的機構主要有二個，分別是由房屋署直轄管理的香港房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協），以房委會提供為大宗，房委會設有「公屋輪候冊」，為符合資格的申請人編配入住公屋。

既然是政府自己蓋的福利住宅，從找地、規劃、施工在在需要時間和符合財政預算，供給自然有限，但什麼樣的居民符合租住公屋的資格呢?優先順序又為何?根據香港現行的公屋編配政策，只要年滿18歲，入息(每月工作、投資總收入)和資產限額符合規範即可申請公屋，申請人獲配公屋的相對優先次序是按照輪候冊的先後次序而定，但一般年齡越低者，成功分配公屋的機會率就越低，等候時間也會相對較長。

至於年齡超過60歲的獨居長者(高齡單身人士)、共居長者(兩位或以上的長者無親屬關係但願共住一單位)及願意與年長父母同住或分別入住就近單位，供養父母的年輕家庭可以獲得優先配位，而申請人家庭人口數越多或是有傷殘重大疾病者，加分越多、獲分配的公屋空間越大。

香港公營租住房屋的住戶名義上是「租戶」，但並無擁有如私人住宅租戶的選擇自由，不可自行挑選公屋位置、面積、新舊，住戶一搬進獲分配的單位，就幾乎要終身住下去。全港公屋主要有四個大分區，分別為: 「市區」(港島及九龍)、「擴展市區」(東涌、沙田、馬鞍山、將軍澳、荃灣、葵涌、青衣)、「新界」(屯門、元朗、天水圍、上水、粉嶺、大埔)及「離島」，全港18區幾乎都有公屋的存在。

但因市區近年新公屋量不足，除了上述可優先配位的對象外，新申請者只可從「非市區」(「擴展市區」、 「新界」及「離島」)中挑選一區，作為將來編配公屋的地區，若到時編配建議結果不合心意，政府最多只讓你換2次，若未具可接受理由而拒絕3個配屋建議則等同放棄，因此基於現實考量，公屋租戶有機會搬離市中心居住，上班、上學、上下兩代見面極可能都需長途跋涉，在就業機會、子女教育和親情維繫上多少都會受影響，也就此引發一些資源分配不均的政治訴求。

■　公屋租金約私人住宅1/4-1/6 三代同堂擠20坪

衡量公營房屋的一項重要準則是面積單位，當年訂定標準時，參照的是戰前舊樓擠迫的環境，但這樣的標準在成為制度後也就很難更改，生怕分化社會，且在福利議題上政府在達成任何共識前都要再三諮詢，因此公屋改善的速度遠不如私人住宅，根據房委會資料來看，2010年公屋單位面積中位數為33.8平方米(約10.22坪)(註2)，雖較1980年的23.1平方米(約6.98坪)增加10.7平方米(約3.23坪)，但比起私人住宅的51.1平方米(約15.45坪)，空間仍顯侷促。

在租金方面，會因公屋所在地區、樓齡新舊、空間大小而有所差異，一般來說，約佔該公屋住戶每月總收入10%，租金已包括該屋邨之管理費，通常三代同堂五人會獲分配到較大單位約55至68.4平方米(約16.6-20.7坪)居住，每月租金約3,000元港幣(約11,700元新台幣)，相較於同區私人住宅租金，約為1/4至1/6，因此，近年在房價、房租高漲之下，香港市民對公屋需求只會有增無減。

由於香港公屋為政府自掏腰包興建、管理，成本頗高，而近年公屋需求增加，加上建築成本上升，使得房委會的現金儲備不斷下跌，來到2005年以來新低；除了新建公屋，部份市區老舊公屋也面臨重建的問題，居民該如何安置、拆遷及建築費用也是難題；另外，該如何「鼓勵」「公屋富戶」(註3)遷出公屋單位，確保公屋資源合理分配，以及考量如何能在不影響長遠競爭力之下又能滿足年輕人對公屋的需求，在在考驗著香港政府的能力。

註1:以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9計算註2:以平方米:坪=1:0.3025計算註3:房委會在1987年起實施「公屋住戶資助政策」(俗稱「富戶政策」)，向不再需要資助的住戶減少房屋資助，以鼓勵富戶遷出公屋單位，確保公屋資源合理分配。租住公屋的住戶住滿十年或以上，便需要每兩年向房委會申報家庭入息(每月工作、投資總收入)。不申報的住戶須要繳交雙倍淨額租金/暫准證費另加差餉。而家庭入息(每月工作、投資總收入)超過指定的入息限額的住戶，便須按情況繳交一倍半或雙倍淨額租金/暫准證費另加差餉。【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】