回到頂端
|||

房市未來關鍵報告 成本愈墊愈高 房價欲小不易

網路地產王/ 2014.03.31 00:00
文/李德芳

◎ /前言/政府打房動作頻頻,引發市場關切是否出現房價漲勢轉折點?然而從央行及財政部發布的兩份資料,可看見台灣房市未來景氣與房價走勢的重要關鍵。

◎ /正文/想要判斷2014房價趨勢,今年第一季由官方發布的兩份資料非常值得參考。包括財政部發布的「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」、以及央行發布的「國際間對房價、利率、審慎政策的相關看法」,分別透露財政部與央行對房市相關政策訊息,成為影響未來台灣房市景氣與房價走勢的重要關鍵。

細看財政部發布的「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,在二千餘字規定一開頭,就表示依據《所得稅法》第14條第1項第7類,以及同法施行細則第17條之2,規定個人出售房屋時,當事人已提供、或者稽徵機關已經查得交易時實際成交金額及原始取得成本,關於財產交易所得額的計算,就應該依《所得稅法》第14條第1項第7類相關規定核實認定。

這裡的關鍵在「核實認定」,而且依照稅法相關規定,可以在核課期間內往前追溯,也就是可以翻舊案。

■ 央行17頁報告 意有所指 ■ 2014年將出現房市轉折點?

依此規定,稅務機關確立了在房市擴大查稅的行政與法律基礎。更讓前幾年成交的不動產買賣當事人提心吊膽,深怕自己提供銀行貸款時的不動產相關資料成為稅務機關認定買賣成本的依據,稅務機關只要查到這樣的資料,再與下一次轉手時的銀行貸款數字,或者依照實價登錄的數字,就能輕易抓出價差,從而課徵相關稅負,再補稅之外,還可以依法處罰。

這種隨時會被稅捐機關「將一軍」的範圍涵蓋甚廣,從房市投資客、被借用的人頭戶、到一般正常買賣的民眾,幾乎「人人有獎」,差別只在何時接到補稅單與是否被罰而已。

至於央行發布的「國際間對房價、利率、審慎政策的相關看法」,強調低利率與房價並無必然的關聯性,持續的國際資本流入、過度的金融創新、房貸授信審理不實,是驅動房價暴漲的重要因素。

隱藏在這份長達17頁新聞資料最後一部分的「附件五」,藉著IMF(國際貨幣基金組織)官員在國際會議上對於房市提出的對策,表達了「總體審慎措施(macroprudential tools)是處理不動產泡沫的最佳工具」的想法,並且在附件中大力推薦「貸款成數上限」是大有可為的總體審慎工具。

為何央行選在2014年一開始就針對房市提出這份罕見的17頁分析資料?到底央行看到了什麼變化契機?或者,這些動作只是為了後面更大的動作在準備?值得細細思考。

面對官方針對房市動作頻頻,引發市場高度觀望氣氛,更多人關切的是2014年是否將出現房價漲勢的轉折點?

這個問題的答案,目前眾說紛紜。扣除2008年金融海嘯引起不到一年的V形震盪外,台灣房市這波景氣繁榮時間之久,確實超越過去台灣房市的歷史紀錄。

■ 市場供需機制 撐起高房價 ■ 北台灣核心區易漲難跌

除了央行發布的17頁報告提到持續的國際資本流入、過度的金融創新、房貸授信審理不實等因素外,學界認為,台灣的城市與國土發展在結構上的問題,恐怕才是屢次引起台灣房市波動的根本原因。

一位房仲業大老指出,房價的漲跌沒有祕密,只要市場上想要買進不動產的人與資金超過想要賣出的人與資金,房價自然上漲,這是最基本的供需機制,無論是對一個社區、一座城市、一個國家來說,都是一樣。

從這個角度出發,台灣過去40年來人口持續北移,讓台北、新北、桃園形成接近千萬人口的一日生活圈,這片區域在就業、創業、教育、交通、政治等多方面具優勢的情況下,未來還會有更多人在這個一日生活圈範圍內定居。如果沒有完整的都市、區域與整體國土規畫,只倚靠目前各縣市政府的規畫與管理能力,根本沒有改善人口持續往該區域集中的可能性。

順應台灣島內人口的流動與成長方向,北台灣核心區的房價自然就易漲難跌。景氣好時,也會帶動中南部都會區核心路段的比價效應,就不是什麼令人吃驚的事情。

在地民眾與資金持續影響各都會發展與房價的同時,回流的台商、華僑、外籍法人等不同來源資金,也在影響台灣的房市。

國際不動產業界指出,很多回流的台商在衣錦榮歸之後,除了考慮在自己家鄉置產,還會選擇具備更國際化的區塊置產,因此不少中南部的台商也會在北台灣的主要路段置產。

至於華僑與外籍法人資金幾乎都從台北先下手,在熟悉台灣房市後,才會慢慢往中南部尋找適當的不動產置產機會。甚至很多華僑與外籍法人在台灣只鎖定台北市為購入不動產的唯一選擇,更讓台北市不動產市場在這一波上漲過程中,潛藏著龐大的承接買盤,只要有適合的標的或者適合的價格出現,就會被這類買方接走,也是台北市房價屢創新高的動力之一,與央行17頁報告提到的帶動房價上漲因素十分符合。(本文節錄自財訊趨勢贏家34期-房價大解碼)

社群留言