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7折買地上權宅? 沒有那麼好康!

自由時報/ 2014.03.24 00:00
記者徐義平/專題報導

近幾年地上權或使用權住宅逐漸冒出來,並以房價是所有權住宅的「7折」吸引民眾目光,不少人趨之若鶩。但台灣的地上權住宅配套並不算完善,光是貸款成數低、利率又高,加上現行地租是所有權地價稅的3倍,因此,50年的整體支出成本並沒有想像中如此便宜,加上最後到期殘值歸零的關鍵因素,將衝擊地上權住宅的市場流通性。

無產權擔保 貸款成數低利率高

受限地上權或使用權住宅因無物權,無法有實際的產權做為擔保,銀行多半不願意承作貸款,即便願意承作,也朝向無擔保信貸,並以房貸利率相較所有權住宅高、房貸成數則較低的方式承作。

假設同一個地段上,所有權住宅總價是2000萬元,地上權或使用權住宅的總價以7折計算,也就是1400萬元,若所有權住宅的貸款成數是7成,貸款利率是2%;此時,地上權或使用權住宅的貸款成數則頂多5~6成、貸款利率則約3%。

因此,光是自備款,所有權住宅須準備600萬元;地上權住宅,假設只能貸款5成,反而自備款要700萬元,相較所有權住宅多出100萬元。

再以20年支出的房貸利息計算,2000萬元的所有權住宅,貸款7成,20年要付出的房貸利息將近300萬元;若是地上權住宅,貸款5成,20年所付出房貸利息約231萬元,僅省下將近69萬元的利息支出。

地上權地租 地價稅3倍起跳

不過,持有稅部分,地上權住宅的地租是同地段所有權住宅的3倍起跳,隨著近幾年公告土地現值、公告地價連年調漲,若是持有年限增長,兩者倍數差距將加大,地上權住宅所有支付的地租反而更重。

信義房屋南京西路店專案經理黃雅瑩表示,以「京站」住宅為例,因屬於無擔保信貸,貸款利率平均來說約3%,相較所有權住宅高出1%,多出幅度約5成,至於貸款成數5~6成,也相較所有權住宅貸款成數7成要來得低,不過,因該案地處精華地段,購買民眾主要以出租商務人士為主,目前租金收益率至少3%。

到期殘值歸零 流動性差

此外,地上權或使用權住宅會隨著房市景氣熱絡而出現價格上揚,以「京站」至宅為例,該案是2006年預售,每坪約25萬元,最後結案時,每坪價格賣到30~35萬元,交屋後,隨著房市景氣持續走揚,最近1坪房價有成交到45~50萬元,再加上該案不受奢侈稅限制,轉手率相當快,粗估1年約有百件在房市流通。不過,該案交屋至今快5年,每年要繳納的地租金額已經翻漲超過1倍,預期未來還會持續往上調整,導致持有成本持續增加。

但是該類型的住宅因有限定使用年限,隨著使用年限遞減,甚至僅餘20年的使用權時間,預期即便房市景氣仍往上走,該類型住宅的房價也很難跟著往上走,畢竟殘餘價值逐漸趨近零。

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