惠州市與深圳、東莞市毗鄰，轄內有惠城、惠陽兩市轄區、大亞灣開發區及另外三個縣。惠州市雖被中國官方定位為珠江三角洲衛星城，目前卻已成為投資人公認的「鬼城」，名列內蒙古、河南、遼寧、江蘇、湖北、雲南等六省境內的十二座「鬼城」之中。
中媒「華夏時報」報導，惠州市因為產業發展失序，在房地產業一枝獨秀、供給過剩下，造成街道人流稀疏、四處可見空屋。公共建設配套缺失，城市等級概念與落差存在，使得在惠州購屋的深圳人，並不願在當地居住。
報導說，惠州困境在於房地產未與其他產業發展規劃有效結合，無奈的是，當地官員雖承認已陷入賣地擴建城區的惡性循環，仍表示「鬼城也得繼續賣地，不然沒錢怎麼去建配套，等著工業發展，太慢了」。
深圳房地產私募基金未具名的投資經理說，惠州目前除惠城區外，其他區縣的經濟產業發展都很畸形，房地產業獨大，但房地產供給又嚴重過剩，因為未來風險很大，基金信託等融資已全面退出如惠州這類城市。
投資人集體看空惠州，讓建案多押寶在惠州的房地產開發商，陷入困境，有些專案在資金鏈斷裂下易主，甚至成為工程已開始、半途被迫停止的爛尾建築。
離惠陽客運站幾分鐘距離的光耀城，二○○八年起興建的六期專案已近尾聲，逾九成買家是來自深圳的投資客，迄今整個社區周圍店鋪位置，多是仍在招租的空屋。