■ 辣招效應發酵 買賣成交、租金指數皆下滑
根據土地註冊處2014年2月份統計數字，所有種類樓宇買賣合約共計3,987份，較1月份下跌31.5%，與去年同期比較也下跌58.7%；合約交易總值259億元，較1月份下跌22.9%，與去年同期相比，亦下跌56.1%。上述買賣合約中，住宅買賣合約便佔3,159份，較1月份下跌29.6%，與去年同期比較，下跌49.9%；合約交易總值211億元，較1月份下跌22.7%，與去年2月相較，下跌45.5%。
房屋交易市場冷，租賃市況也不樂觀，租盤跌勢由豪宅開始蔓延。根據差餉物業估價署發表的最新報告顯示，各類型單位租金指數全線下跌，1月指數跌至155.5(註1)，較去年12月跌0.45%，而去年12月也較11月下跌0.64%，為連續第2個月回落，2個月累積跌幅逾1%。細分住宅單位類型來看，其中實用面積為1,722呎或以上(約48.3坪以上)的豪宅租金與去年同期相比，一年內下跌4.5%跌幅最大，而實用面積小於431呎(約小於12.1坪)的小型單位，年租金指數仍逆勢成長增加5.69%，綜觀來看，去年不論在成交市場或是租賃市場表現上，以投資為導向的豪宅受到辣招的影響最為明顯，成為帶頭下跌的產品，而最親近香港居民的小型住宅在旺盛的自住、租賃需求下支撐力度不弱。
■ 新界區面一手新樓交屋潮 減租優惠搶攻租賃市場
今年一開春，分別就有多個新個案相繼落成交屋，主要分佈於新界區元朗、馬鞍山及將軍澳等，除了部份屬作自住用途外，市場有部份為收租投資客，這批投資客以當時計算物業投報率約介於3.5%至4%不等，但目前由於市場供應量突然暴增，使得部份投資者不惜以低價放租，以致部份單位回報率低於3%。
據市場消息指出，近日相繼交屋的元朗及將軍澳等新個案，租賃市場明顯活躍，由於市場出租單位激增，部份投資者為求盡快租出，不惜以低價放租，其中元朗新個案的租金回報僅2.4%；而同樣較多新個案供應的將軍澳區，逾千戶規模的大型項目”峻瀅”也即將於下個月初落成交屋，在尚未交屋之下該個案目前便已錄得約280個”預租盤”，較上月增加約4成，市場預估愈接近交屋期，業主減租情況會更多，不過，這些新租盤目前只限於新界區，對區域租金或有影響，但對整體香港租金影響仍待觀察。
部份大型新個案交屋的地區，因市場供應量急增，業主推出優惠應市無所不用其極，有業主先以低市場半成至一成市值租金放租，部分業主更以增加免租期、送傢俱等方式吸引租客青睞；另外，也有個別業主為求吸引租客調低租金外，將手中已低於市值租金的租約延長約期；或是在不調低租金放盤之下，而以增加地產代理(房屋仲介)佣金的方法，也就是將佣金由傳統半個月租金，加倍至一個月佣金水平來提升出租機會。 ■ 新案湧現 二手租賃市場受壓
政府辣招令賣樓成本增加，若扣除相關費用，業主急售後的利潤並不高，而為了不讓房屋空置，將房屋轉售為租的情況明顯，但今年有多個新個案相繼交屋，市場預料整體租盤大增，二手樓租金勢必受壓。根據差餉物業估價署完成全港物業差餉租值重估(註2)(註3)，2014至2015年度整體私宅平均租值升5%，升幅較上年度的9%縮小，若以全港傳統十大屋苑(個案)今年一年租值來看(註4)，以龍頭指標屋苑(個案)港島區鰂魚涌太古城租值升幅最小，新一年度僅升3%，較去年度10%的升幅大跌7個百分點，而除了太古城外，新界區租值升勢也回落，例如天水圍嘉湖山莊去年差餉租值平均升幅為16%，今年僅升10%，下跌6%，不過，目前市場對小單位仍有一定需求，地段、交通條件優越的個別屋苑(個案)租值升勢反較2013年為佳，如新界區沙田第一城租值升幅便較2013年度為高，新年度升幅為10%，較2013年8%升2個百分點。
租盤大量釋出初期，需要時間去化，租金自然有下調壓力，但之後或會機會逐步回升，而租金受壓對目前拒絕減價出售的屋主來說未必會有立即、明顯的感受，除非未來租金跌勢加劇，回落的幅度比起樓市更加急促，當收租的投報率抵消不了房屋貸款的開支時，這道被喻為樓市的最後防線才有失守的可能。
（請見表一）註1:資料來源:差餉物業估價署 2014年3月A類單位:實用面積少於431平方呎(約少於12.1坪)B類單位:實用面積為431平方呎至752平方呎(約12.1坪至21.1坪)C類單位:實用面積為753平方呎至1,075平方呎(約21.1坪至30.2坪)D類單位:實用面積為1,076平方呎至1,721平方呎(約30.2坪至48.3坪)E類單位:實用面積為1,722平方呎或以上(約48.3坪以上)
註2應課差餉租值:是假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，估計可得的年租。物業的租售 限制，以及差餉繳納人的財政狀況，都不在考慮範圍內。評估應課差餉租值時，必須參考同區類似物業於估價日期或接近該日期，在公開市場所議定的租金，並 按面積大小、位置、設施、完工質素及管理水平的分別加以調算。
註3全面重估應課差餉租值:為了更準確反映物業的最新租值，差餉物業估價署每年均在全面重估應課差餉租 值時，覆核物業的應課差餉租值。例如:2013-14年度全面重估的估價依據日期為 2012年10月1日，應課差餉租值則由 2013年 4月1日起生效。全面重估完成後，應課差餉租值會按物業租金水平的變動幅度而調整和改變。
（請見表二）註4:資料來源:差餉物業估價署/香港明報【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】