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香港房市專題報導-港政府活化工廈奏效 廠出新天地

網路地產王/ 2014.03.06 00:00
網路地產王/綜合報導】香港百物騰貴眾所周知,近年來衣、食、住、行消費有增無減,陸客自由行的湧入,也使店舖租金持續飆升,各大商場早被大型連鎖式經營店舖佔據,部份地區甚至形成”三步一金舖、五步一藥房”的奇景,逼得一些堅持品質的自有品牌商店只能撤出鬧市、退至工廠區。

好在政府自2009年開始推出”活化工廈”計劃,在租金便宜、佔地廣大的優點下,吸引部份香港80後(1980年後出生)年輕人自行創業,將高檔品味餐飲、新潮娛樂進駐工廠區,甚至嗅覺靈敏的開發商也看準商機,全棟改建為潮流商場、精品時尚酒店,誰能想像過去灰暗老舊的工廠區,竟能因此撞擊出一片全新天地。

■ 催生”活化工廈” 政府、民間各取所需

工廠大廈(簡稱工廈)可說見證香港時代變遷,50、60年代香港製造業全盛時期,工廈隨處可見,隨著經濟自80年代開始轉型,商貿、零售服務及金融業成為主流,傳統的生產及製造業只能相繼遷移到內地,不少現有的的工業大厦均被空置已久或未能物盡其用。根據政府記錄,香港市區及新市鎮共有1,467 座私人的工業大厦,總面積為1,740萬平方米(約526.35萬坪)(註1),其中空置樓面總面積約超過110萬平方米(33.275萬坪),空置率約為6.5%。空置的工厦大多位於九龍市區、新界區核心地段,加上座落於交通方便的港鐵沿線範圍如觀塘、九龍灣、新蒲崗、荃灣西、火炭等,十分適宜變更或重建作其它商貿用途。

政府也因考量到物業增值及市區租金高企的因素,在2009年-2010年施政報告中便宣布推行新措施鼓勵活化舊有工業大厦,希望透過促進重建和整幢改裝工業大厦,提供合適的土地和樓面空間來配合香港的經濟發展和社會需要,其中也包括醫療服務、科技創新、文化創意、環保產業、教育服務和檢測認證等高增值的經濟活動。

根據香港政府發展局資料顯示,政府在09年推出的活化工廈措施後,至今年一月底,共收到119宗申請,當中90宗獲批,涉及樓面面積逾97萬平方米(29.3萬坪),已獲地政總署批出的整幢改裝申請大部份位於觀塘及葵涌,改裝後的主要新用途包括辦公室、食肆(餐廳)、零售、服務及酒店。

■ 市區租金嚇退自營品牌 香港80後工廈區創業圓夢

根據高緯環球2013年發表的報告指出,香港銅鑼灣連續第2年成為全球租金最貴零售商舖地區,年呎租突破3,000美元,創25年有調查以來紀錄新高,此外,目前核心區一、二線街道之地舖(一樓店面)新租約,相比舊租約平均加幅約1至1.5倍不等。放眼望去,香港市區僅剩大型連鎖店、國際級品牌店能承受得起如此高昂的租金,但香港仍不乏一些有志創業、眼光獨到的精明人士,如何能在昂貴的城市中創出另一番新天地?他們在香港彈丸之地找到工業大廈,發揮天馬行空的創意,助自己實現夢想之餘,更能活化工廈,進而慢慢改變區域氣質,創造雙贏。

店舖位於工廈區,初期或許會受廣告曝光不足而影響,但目前許多工廈區經變更已成為寫字樓(辦公室),平時上班族、洽商訪客人流不輸市區,且多有用餐、消費需求,因此,只要地理位置恰當、交通方便,人流便足以帶動整體消費氣氛,且較一般商舖低廉的租金也成為提高商品競爭力的優勢,贏得口碑及提高顧客回流率。

■ 目前進駐工廈區的業種如下*衣:本土設計師自有品牌服飾展示及服裝發表會、婚紗店*食:歐美、日本高檔特色食材店、歐洲法式、義大利料理、台灣知名牛肉麵、咖啡烘焙專門店、時尚酒吧。*住:精品時尚酒店、懷舊古典傢俱店、大型歐美家居飾品店、訂作傢俱店、出租套房(註2)*行:專業單車及配件專門店*體育娛樂:室內滑雪場、Racing Game競跑場、棒/壘球場、足球場、攀石運動場、射擊場、舞蹈教學、拳術、大型健身房、體育用品店*音樂藝術:插畫、雕刻、攝影工作室、樂團練習室、藝術團體排練室*教育:糕點及餐飲教學店、幼兒及成人美術、音樂興趣班

■ 全棟工廈價升量跌 工廈租金近年倍升

工廈活化措施雖增強投資者入市信心,但政府「辣招」打房仍令交投減少,資料顯示,去年只有約16幢工廈成交,較2012年全年少兩幢,不過,期內成交總值達53億港元(約206.7億元新台幣),較2012年全年增加約7億港元(約27.3億元新台幣)。

工廈小單位部份一直都有市場,不過,自從政府推出買家印花稅後,資金更流向工廈小單位,導致租金居高不下,加上九龍觀塘一帶為舊區重建重地,寫字樓(辦公室)、品牌零售業、高檔餐飲大張旗鼓進駐,租金以倍數上升,目前工廈小單位租金,火炭及葵涌每呎租金約8至10港元(約1,110元新台幣/坪至1,380元新台幣/坪) (註3),新蒲崗及荃灣每呎也要10至12元(約1,380元新台幣/坪至1,665元新台幣/坪),一級戰區觀塘則要13元港元(約1,804元新台幣/坪)以上。

其實早於10年前,已有所謂的「band仔」(地下樂團)及藝術家租用工廠大廈,他們往往集中在部分工業區,例如火炭較多藝術家、觀塘及新蒲崗則較多「夾band」樂隊,由於部分藝術人士集中在這些區,才讓人錯覺以為工廈皆被藝術家租用。不過,於這十年間,工廈租金已上升一倍,使得部分藝術工作者被迫搬遷,十分可惜,香港政府和藝術組織應有扶持計劃或配套措施,平衡自由經濟導致租金上漲等問題,讓創意人才有發揮的空間,繼續根留香港。

註1: 一平方米等於0.3025坪計算註2:根據政策措施規定,只有座落於容許住宅用途的地帶內的樓宇,才可作住宅用途,而住宅用途(即分層住宅、屋宇及住宿機構)並非「工業」及「商貿」地帶內的准許用途。註3: 平均呎租換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9、坪:平方呎=1:35.5833計算【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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