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長春段地上權 富邦人壽 65.8億得標 溢價率16%

NOWnews/ 2014.02.25 00:00

記者顏真真/台北報導

台北市政府財政局辦理的「台北市中山區長春段一小段782地號等6筆市有土地設定地上權案」,25日開標,結果由富邦人壽以權利金65.88億元得標,溢價率16%,換算地上權每坪239.84萬。這次地上權標售共有兩封標單搶標,另一個陪榜的新光人壽也有投標,該地上權可供開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。

永慶資產管理協理黃增福表示,此案無論是基地條件、區域位置及產品定位發展,在開發價值上都具有絕對優勢,因此能吸引投資人高價搶標,成為農曆年後地上權標售案開出的第一個好彩頭,同時也是公有土地地上權個案標出總金額的第5高,資金旺盛的壽險業今年可望成為公部門資產活化的最大投資人。

此案土地面積9081.48平方公尺(約2747.15坪),103年土地公告現值總計約26.78億元,另每年土地租金依當期公告地價總值5%繳交。都市計畫土地使用分區為第三種商業區(特),建蔽率45%,容積率250%,基地坐落於北市南京東路三段及復興北路口西北側,捷運文湖線南京東路站附近,位處台北市中心區之辦公商圈,且具備雙捷運(文湖線及松山線)交會之交通優勢,未來得標人可依都市計畫規定開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施。

由於2013年得標地上權總金額443億元,占2013年土地、地上權及商用不動產交易3205億元的13.82%,較2012年地上權378億成長不少。台灣房屋高資產中心執行長邱太煊認為,由於市區土地取得不易,2014年地上權仍是國有地標售主流,未來私有地也可能循地上權標售模式,例如:財團法人仁濟醫院在西門町、南陽街補習街的地上權、周家祭祀公業在羅斯福路上的地上權、瑠公圳水利會在東區SOGO百貨地上權等。

另外,早期政府公開標售大面積土地,被譏敗家子,為保有土地所有權並活化土地,近二、三年標售地上權成了主流。邱太煊表示,地上權、使用權建案要讓民眾買單,關鍵還是貸款問題,之前政府標售7個地上權卻規定無法分割產權出售,建商只能採京站使用權模式出售,但未來問題多多,以京站為例,目前只有京城銀行願意承做,貸款額度由於使用年限至民國146年且逐年遞減,所以貸款成數也愈來愈低,仲介在銷售時,只能鼓勵買方現金一次性付款。

換言之,銀行對地上權、使用權的建案融資態度將是產品能否順利銷售的關建,而且這類的房貸將不同於一般房貸,類似信用貸款,利率會比一般房貸高0.5%~0.8%以上。

邱太煊指出,之前七個無法分戶出售地上權的建商,向財政部抗議,財政部後來才鬆綁地上權可分割產權出售。值得注意的是,買地上權或使用權的消費者,未來若房貸無法繳付,遭強制執行時,問題也相當繁複,且地上權實務上遭法拍,也都只有市價的3至4成的行情,消費者買這類的產品不得不慎。

此外,財政部預計3月底舉行今年度第一次民間促參招商大會,今年釋出商機48案近2000億元,首次將台糖、中油等國營事業活化資產納入,另至少10案金額較大設定地上權案可供壽險業參與投資。黃增福表示,全球景氣逐步轉好,今年低利率條件預期仍變化不大,台灣商用不動產投資加溫,加上看好陸資、陸客帶來的投資商機,吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等,營建業、壽險業也持續擴大不動產佈局,並朝向多元化發展,可選擇投資的不動產類型也更多,因此,今年大型地產物業及公共建設的投資量能正蓄勢待發。

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