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329檔期地上權案蜂擁推案

網路地產王/ 2014.02.24 00:00
網路地產王/綜合報導】329檔期將開打,今年有幾個特點有別於往年,一是台北市大案多,預估將有千億的案量將在329檔期期間銷售;二是地上權住宅湧入戰場,台北市、新北市,知名品牌建商不約而同推出地上權案。

台北市大案爆出,確實有點出乎意料之外,而且大多是在二線的舊市區,包括大同區、中山區、萬華區、北投區及文山區等。而且難得一見的是,這些區的新案幾乎都是百億大案。大同區「興洋興天地」100億、中山區「豐匯」120億、商用不動產「台北時代廣場」250億、萬華區「全坤威峰」100億、士林區「華固天鑄」150億,內湖區「璞真碧湖案」110億、文山區「華固新天地」130億,眾案齊出,量體十分驚人。

這些案有些已經醞釀一段時間,如果再耗下去不推案,每天太陽升起都是成本,況且,今天走勢未定,選舉大亂之下,可能連明後年的景氣都難以預估,變數多的不確定性,瀰漫在房地產市場,因此這些案擇機推出,是有脈絡可循的。

不過進場後馬上就要接受市場考驗,這些百億大案大多不是位在第一線精華區中,因此就單價來看,顯然要比一線區域的單價親和的多,坪數規劃也回歸到中小型,不像一線區域動輒百坪,總價動不動就上億。看來這些大案鎖定的客源對象更廣,相中的是區域內金字塔頂端的區域客,包含自用及投資的客層,挑戰區域客戶對單總價的接受極限,客戶反應是否真如業者所想,約莫在今年第二季就可見分曉。

另外,罕見的地上權住宅也在今年329檔期集中推出,這也是過去少見的,包括台北市民生東路四段的「吉美璞立」、SOGO復興館後方的「仁愛本真」、捷運景美站附近的「華固新天地」;以及新北市板橋三民路的「昇陽寓見」等案,後三案皆在今年第二季進入市場銷售。

「昇陽寓見」預計本周率先登場,每坪推案價僅三、四字頭,為目前市場上最便宜的地上權案,緊接著總銷高達130億元的「華固新天地」將在4月中接棒登場,地上權住宅大戰一觸即發。首筆地上權住宅案為位於北市民生東路四段的「吉美璞立」,全案已在去年10月中進場銷售,銷售開出不錯成績,據說已經銷售逾六成。

地上權案面對最大的挑戰,就是消費者的觀念,考驗著民眾的接受度;不過,時代在改變,不是每個人都有要將房地產傳子傳孫的需求,包括經濟獨立自主的女性、退休長輩等,都是客戶來源。加上全案每坪開價120萬元,與擁有所有權的新案「琢賦」、「皇翔新天玓」每坪單價200萬元、總價上億元相較,僅市場行情的六折,仍有固定買盤青睞。

繼「吉美璞立」後,昇陽建設將在329檔期推出新北市板橋三民路的「昇陽寓見」成屋案,昇陽建設表示,該案走27、35坪的二和三房產品,每坪推案價落在30萬至40萬元,為現階段地上權案每坪單價最便宜的個案。全案預計本周或3月初進場,總銷初估15億元。

地上權案總銷最大、約130億元的「華固新天地」則將在4月中登場,產品鎖定26、27、40、42坪的中小坪數產品,預計每坪成交價約45萬至50萬元,華固擬計畫全案走不二價。

客戶購買的抗性,還有一個很大的因素是貸款,地上權案因屬於債權,向銀行辦理融資時,一般貸款額度很少能超過五成,首次向建商購買時,或許還能藉著建商的勢力,貸款到七成左右;但是未來轉售時,貸款就會成為下一個買方的抗性。

其實地上權住宅對台灣房地產市場來說,算是一種新產品,相對於高房價,應該是值得推廣的,只是在相關金融上,政府應該要協助加以解決,甚至是將好區位的國有土地拿來興建社會住宅或國民住宅等等,善用地上權住宅的優點,有效活化國有地,拿一部分回饋給人民,不要老是認為將國有地用地上權租給財團,就不會有”賤賣國土”的疑慮了。【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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