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香港房市專題報導

網路地產王/ 2014.02.20 00:00
網路地產王/綜合報導】◎ /前言/在2008年金融海嘯之後,美國為了救亡圖存大印鈔票,結果很多投資資金流向亞洲,亞洲地區大城市的房地產同步飆漲很多,無論房價是否透明,一波阻擋不了的房價漲勢,就是應地而起。

緊接著各國紛紛推出打房措施,鄰近的香港、北京及新加坡等都市,經常是被我們拿來比較的對象,但是究竟這些國家面對高房價的打房重點是甚麼?真實成效理想嗎?亞洲大都市的現況比起台灣又是如何?台灣應該都需要一個更貼近第一線的實況報導。

網路地產王有幸邀請到長駐在亞洲各大都市的好朋友,為我們做第一手報導,這些好朋友們過去在台灣都是房地產第一線的市場研究人員,或是房市觀察者,如今能在忙碌的國外生活之餘,撥冗為網路地產王網友提供最新的亞洲房市動態,十分感謝!

網路地產王更希望能藉由多元性的報導,豐富網站的內容,同時也讓網友接收到更多真實而正確的房地產訊息,讓網友從更宏觀的角度來看台灣的房地產,放大視野去觀察比較其他國家城市相同的問題,別人怎麼處理,台灣又是怎麼做,等等。

初登場我們先以最近的香港揭開序幕,讓您更加深入了解香港的房價因應措施,以及最新的香港房市現況。接下來陸續會有北京、成都,或是東京的報導,請大家拭目以待。

最終希望,網路地產王提供的資訊,有助於大家對房地產市場的研判,讓網友對買屋及賣屋的時機及價格,做出最正確的決策;或者是更早開始進行財務規劃,一步步紮實地往「家」的夢想前進。

◎ 文/梁惠燕■ 香港政府”新辣招”打房滿週年 2013房市量縮價仍升

受到政府2013年2月推出「新辣招」影響,香港樓市2013年成交量受到明顯威脅。根據土地註冊處資料顯示,截至12月底,全年整體物業註冊錄得近7萬宗,較2012年的11萬宗下跌約4成,為自1991年以來新低,而政府及一般買方比較在意的樓價,卻仍上升7.6%。

另外,在差餉物業估價署報告中也顯示,香港2013年全年樓價升百分之七點六,其中,以小型單位(實用面積小於430呎/約12坪)最受買方追捧,升幅最大達8.7%,升幅高過中型單位(實用面積介於430呎-1700呎/約12坪-47.7坪)及豪宅(實用面積超過1700呎/約47.7坪),而豪宅成為辣招下頭號打擊目標,成交價較2012年下跌2%,成為唯一下跌的產品,反映在政府樓市辣招調控下,以投資為導向的豪宅產品較受影響,而自住為主的中小型住宅在旺盛的需求下仍有支撐力度。

■ 政府出招,屢次奏效?!辣招究竟打到誰?

近十年來,香港的住宅物業走勢和台灣差不多,從2003年見底回升,但過去十年樓價並非一路上揚,樓價指數也曾出現過調整。第一次是在2008年金融海嘯期間、第二次是在歐債危機期間,這兩次調整都是外力導致,而目前的調整,則和前兩次不同,是香港政府刻意打壓需求而成,讓香港樓市不至於太過瘋狂。

是誰造成香港瘋狂的購屋需求?答案來自大量的投資客,不同的是,台灣市場的投資客以本地人為主,而香港房地產市場較國際多元化,投資客大多來自海外買家(包括內地)和部份喜歡炒短線、賺快錢的香港本地客,但成也”國際化”、敗也”國際化”,樓價炒高到最終讓香港本地人都大呼買不起房子,釀成民生問題,政府這才終於願意出手。

其實香港政府並非第一次出招打壓樓市,早在2010年底,特區政府第一次推出打壓政策,推出”額外印花稅”(SSD),針對買樓後3年內轉售者規定必須繳交額外稅項,SSD趕跑了部份短炒的炒家,2011年樓價確實有下調,但最大原因其實是歐債危機,當危機解決,樓價又上升;因此,2012年年底,政府多推出一項”買家印花稅”(BSD)措施,針對非香港永久居民而設,主要打擊高價樓,因為當時所謂的豪宅、市區高價樓的買家以非香港居民為主,炒作、投機性質高,少了這批人之後,豪宅價格確實受到打壓;打壓了豪宅,那和普羅大眾最切身相關的一般住宅呢?有鑒於一般樓樓價仍然升升不息,政府在2013年2月祭出”新辣招”雙倍印花稅(DSD),只有首次購屋者豁免繳交,這波新辣招打擊到的是自己本身就有物業,仍想買樓收租的投資人。

■ 價跌是真似假,買賣雙方都在觀望

政府推出的”打房三奏曲”分別讓不同身份、用途的炒家分階段退出市場,目前留下的只剩自用需求者買樓、賣樓,雖然在樓價一片唱衰下跌聲中,賣方自然惜售不會輕易賣樓,但買方難得可以在”自用市場”中慢慢挑選心中滿意、未經過度投資包裝下的物件,而也有部份賣方開始”釋出善意”、”從善如流”將開價做了些微調整,只是在明顯下跌的預期心理下,要買方輕易下手,恐怕也是難事。儘管政府打房一波皆一波引起業界、議員、既得利益者不小的反彈,但預料2014年香港政府將無懼反對聲浪,延續打房態勢,而樓市也將保持目前無力回升但也難以大跌的狀態,但其他因素則仍端看低息環境消失速度及一手新盤的成績而定。 【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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