本次2013Q4永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式，將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2013/11/18~2013/12/2。回收有效問卷數為665份，在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.8%。 調查顯示，高達四成四民眾看漲未來一年房價，而明年第一季房價看法則相對保守，但仍以持平小漲居多。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，今年房市<價漲、量回升>，明年房市在經濟緩步回溫、市場利率持續低檔、目前屋主心態仍高、上半年供給量增加，市場有利自住買方進場等情況下，預估明年房市<價平或小漲、量穩>趨勢不變。 四成四民眾看漲未來一年房價 看漲比重較上季五成六減少 民眾對近三個月房價仍以持平小漲居多 多方持續大勝 不過看漲比重有再度下滑 漲跌差距縮小到7% 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，本次調查發現，民眾對近三個月房價看法略微保守，以持平小漲居多 (圖一)，40%民眾看漲，相較上季42%民眾看漲，看漲比重微幅修正。黃舒衛分析，主要原因在下半年國內經濟表現不佳、政府查稅轉趨積極，房價也來到相對高檔，看回不回，民眾對短期房價看法稍呈保守。 反觀民眾對未來一年房價看法(圖二)，黃舒衛表示，本季『看漲』未來一年房價比重達44%，較上季減少了12%，與『看跌』的36%，漲跌看法拉近，顯示民眾對長期房價信心雖仍呈樂觀，但較上季又來得保守。 雖然對房價看法是「中性偏樂觀」，但在進場購屋時機方面(圖三)，本季調查結果，高達55%民眾回答『不是』，較上季49%增加了6%。黃舒衛分析，調查顯示「房價看漲」、「低利持續」、「奢侈稅微調」是民眾看好原因，而「高房價」才是影響民眾進場的關鍵。 從「大台北房市景氣訊號」來看(圖四)，黃舒衛指出，本季看漲比重小幅滑落， 44%民眾看漲房價，整體來說，仍以看漲居多，但與看跌37%相比，缺口有逐漸縮小，漲跌比重僅差7%，呈現多空看法拉鋸。 房地產連八季蟬聯最適宜投資工具 4成6民眾未來半年是售屋好時機 民眾獲利了結心態濃厚 根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 (圖五)，房地產連八季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，人民幣計價商品滑落到第三。黃舒衛分析，自2012總統選後，房地產已連續八季奪冠，不過本季調查，比重小幅滑落至24.1%；股票則仍穩居第二，人民幣計價商品則居第三，新台幣定存上升到第四，黃金則落到第五。近年，人民幣逐年升值趨勢下，人民幣計價商品也跟著水漲船高，本季也首次竄升到第三，擠下上季原本排行第三的黃金。此外，顯示在美國經濟逐漸復甦後，黃金避險需求逐漸退去，因此，黃金比重逐季下滑。最後，消費者仍然最看好同時兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具，顯示房地產保值需求不減。 在<售屋>好時機方面(圖六)，根據調查顯示，未來半年<售屋>好時機比重由42%上揚至46%。在理由方面，以「房價高檔，未來增幅有限」(42%)最高。黃舒衛分析，另外加計擔憂升息、供給量過大、政府加稅及查稅四項，比重高達84%，顯示民眾獲利了結心態濃厚。 六成九民眾認為明年房市交易量持平或回升 影響明年房市最主要因素為貸款利率變動(32%)、經濟成長(21%) 根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 (圖七)，民眾對明年房市交易量看法，高達69%民眾認為2014房市交易量將與今年持平(35%)或回升(34%)，而在影響明年房市最主要因素方面，高達32%民眾票選貸款利率變動，其次有21%民眾認為是經濟成長率。黃舒衛分析，調查顯示影響明年房市最關鍵因素還是在利率，不過，以過去央行每季升息半碼的幅度與時程來觀察，明年利率仍將維持低檔，民眾購屋貸款壓力尚不會大幅增加。在經濟成長方面，今年台灣經濟成長表現不佳，主計總處統計今年台灣經濟成長率僅1.74%，經建會預估明年可達2.8%，顯示明年經濟會比今年來得好。 2013房市「價漲、量回升」 2014預估「價平或小漲、量穩」 避開大選鋒頭 明年房市上半年會比下半年來得好 永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，從今年一到十一月房價表現來看(圖十)，全台主要都會區房價仍呈現上漲，其中，以台北市及台中市房價漲幅相對較低，幅度都在10%以下，其他都會區房價漲幅都在10%以上，新竹、台南及桃園今年房價漲幅是七大主要都會區中最高，漲幅約17%-18%，顯示今年房價仍穩定上揚。 在房市交易量方面，從今年一到十一月成交量來看(圖九)，2013年1-11月全台各主要都會區成交量較去年同期均同步成長，顯示七大主要都會區成交量相較於2012年同期都出現止跌回升，各主要都會區交易量都不約而同的回升，其中，新北市交易量較去年同期增幅達16.5%最高，其次是台中13.4%；台北市則敬陪末座，交易量較去年同期僅增1.7%，為各主要都會區中增幅最低。 葉凌棋分析，回顧今年房市表現，市場呈現「價漲、量回升」。展望明年房市趨勢，影響明年房市的因素(圖十)，有五： 第一關鍵因素是台灣經濟成長表現。明年台灣經濟可望緩步回溫，民間投資動能與商業活動將逐漸好轉。明年元月開始，基本工資、油、電價上漲，通膨壓力會逐漸浮現，置產保值需求會逐漸升溫。 其次是美國縮減QE規模。今年市場對於美國QE退場的影響已經預先反應了，預估明年影響程度將會逐漸減輕，對民眾的影響將侷限在心理層面，特別是放眼2014年，日本、歐洲、英國等國仍持續在擴大量化寬鬆規模，2014美國政府也是持續購債，只不過購債金額沒有過去每月850億美金這麼多，規模逐漸縮減，整體來說，明年全球低利環境仍將持續。 第三是國內資金條件。央行可能會在明年下半年升息，但以過去央行升息幅度與時程來觀察，估計幅度不會太大，因此，明年利率預估仍將維持低檔，對房市影響有限，對民眾購屋負擔也不會大幅增加。 第四是政府房市政策。目前看來，政府對於房市調控仍未鬆懈，奢侈稅修法微調，僅擴及非都市土地，仍維持原來管控力道。但財政部查稅、加稅積極，管制力道較強，將加速房市投機退場，有助於維持房市價量穩定。對首購買方來說，民眾仍享有青年安心成家方案購屋優惠貸款，影響不大。 最後是年底選舉。年底七合一大選對房市變數多，建商會避開年底大選，集中火力在明年上半年來推案，因此，可以想見上半年市場供給量將大增，屆時民眾首購、換屋選擇機會將更加多元，上半年房市將比下半年更加精彩。 葉凌棋表示，今年房市<價漲量回升>，明年房市在經濟緩步回溫、市場利率持續低檔、目前屋主心態仍高、上半年供給量增加，市場有利自住買方進場等情況下，預估明年房市<價平或小漲、量穩>趨勢不變。 葉凌棋表示，明年市場主要趨勢如下： 1.房市價平或小漲、量穩：國內經濟平穩復甦，消費、購屋、置產意願仍高。購屋、置產仍為民眾首選投資保值標的。 2.QE逐步退場，台灣利率仍將維持低檔：全球資金條件寬鬆、房市保值與 避險需求仍在。下半年利率有調升空間，長期利率仍維持低檔。 3.房市調控持續，部分區域出現賣壓：加稅、查稅、信用管制壓縮供給量 大區域的獲利空間，引導資金移轉。持有稅以及利息預計增加，促進屋主 汰弱留強。 4.自用、保值為主流，總價市場決定產品去化：政府政策加速投機客離場， 自住民眾撐盤，中低總價市場旺。高總價、投資型產品擇優去化。 5.避開選舉鋒頭，市況上半年暖、下半年轉涼：下半年七合一選舉雖可刺 激建設利多議題，惟不確定性多，故上半年獲利了結的售屋誘因較高。選 舉結果決定後年大選態勢，間接影響中長期市場走向。 6.精華區保值需求續增，郊區交通題材仍夯：市區土地取得不易，保值性 最強，預估需求仍會上揚。自住首購需求除了訴求低總價，還要看未來交 通建設及發展潛力 7.陸客自由行+捷運人潮，市區店面價格輪動：陸客自由行人數倍增，再加 上捷運通車效應，店面商圈開始洗牌。市區一線店面屋主獲利了結，佈局 投報高的二線及新興商圈。二線商圈屋主換股操作，挺進一線精華商圈。 8.地上權標案領頭，大型建設帶動區域題材：今年土地標售市場地上權標 案後來居上，明年可分割的地上權標案將持續活化市場。 9.高投報、具資產活化題材的商辦受青睞：符合最低投報率的中小型商辦、 廠房及中南部市場仍有商機。配合陸資、陸客商機的商圈、產品，以及具 資產效益的產品依然供不應求 最後，葉凌棋提醒，明年奢侈稅修正、政府查稅積極，明年房市雖維持「中性略偏樂觀」的基調不變，但建議消費者應有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。