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2014房市<價平或小漲、量穩> 避開年底大選鋒頭 房市聚焦上半年 全台四成四民眾看漲未來一年房價 「房地產」八度蟬聯最適宜投資工具寶座

工商消息/ 2013.12.23 00:00
本次2013Q4永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式,將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2013/11/18~2013/12/2。回收有效問卷數為665份,在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.8%。 調查顯示,高達四成四民眾看漲未來一年房價,而明年第一季房價看法則相對保守,但仍以持平小漲居多。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,今年房市<價漲、量回升>,明年房市在經濟緩步回溫、市場利率持續低檔、目前屋主心態仍高、上半年供給量增加,市場有利自住買方進場等情況下,預估明年房市<價平或小漲、量穩>趨勢不變。 四成四民眾看漲未來一年房價 看漲比重較上季五成六減少 民眾對近三個月房價仍以持平小漲居多 多方持續大勝 不過看漲比重有再度下滑 漲跌差距縮小到7% 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,本次調查發現,民眾對近三個月房價看法略微保守,以持平小漲居多 (圖一),40%民眾看漲,相較上季42%民眾看漲,看漲比重微幅修正。黃舒衛分析,主要原因在下半年國內經濟表現不佳、政府查稅轉趨積極,房價也來到相對高檔,看回不回,民眾對短期房價看法稍呈保守。 反觀民眾對未來一年房價看法(圖二),黃舒衛表示,本季『看漲』未來一年房價比重達44%,較上季減少了12%,與『看跌』的36%,漲跌看法拉近,顯示民眾對長期房價信心雖仍呈樂觀,但較上季又來得保守。 雖然對房價看法是「中性偏樂觀」,但在進場購屋時機方面(圖三),本季調查結果,高達55%民眾回答『不是』,較上季49%增加了6%。黃舒衛分析,調查顯示「房價看漲」、「低利持續」、「奢侈稅微調」是民眾看好原因,而「高房價」才是影響民眾進場的關鍵。 從「大台北房市景氣訊號」來看(圖四),黃舒衛指出,本季看漲比重小幅滑落, 44%民眾看漲房價,整體來說,仍以看漲居多,但與看跌37%相比,缺口有逐漸縮小,漲跌比重僅差7%,呈現多空看法拉鋸。 房地產連八季蟬聯最適宜投資工具 4成6民眾未來半年是售屋好時機 民眾獲利了結心態濃厚 根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 (圖五),房地產連八季蟬連最適宜投資工具,股票竄升至第二名,人民幣計價商品滑落到第三。黃舒衛分析,自2012總統選後,房地產已連續八季奪冠,不過本季調查,比重小幅滑落至24.1%;股票則仍穩居第二,人民幣計價商品則居第三,新台幣定存上升到第四,黃金則落到第五。近年,人民幣逐年升值趨勢下,人民幣計價商品也跟著水漲船高,本季也首次竄升到第三,擠下上季原本排行第三的黃金。此外,顯示在美國經濟逐漸復甦後,黃金避險需求逐漸退去,因此,黃金比重逐季下滑。最後,消費者仍然最看好同時兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具,顯示房地產保值需求不減。 在<售屋>好時機方面(圖六),根據調查顯示,未來半年<售屋>好時機比重由42%上揚至46%。在理由方面,以「房價高檔,未來增幅有限」(42%)最高。黃舒衛分析,另外加計擔憂升息、供給量過大、政府加稅及查稅四項,比重高達84%,顯示民眾獲利了結心態濃厚。 六成九民眾認為明年房市交易量持平或回升 影響明年房市最主要因素為貸款利率變動(32%)、經濟成長(21%) 根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 (圖七),民眾對明年房市交易量看法,高達69%民眾認為2014房市交易量將與今年持平(35%)或回升(34%),而在影響明年房市最主要因素方面,高達32%民眾票選貸款利率變動,其次有21%民眾認為是經濟成長率。黃舒衛分析,調查顯示影響明年房市最關鍵因素還是在利率,不過,以過去央行每季升息半碼的幅度與時程來觀察,明年利率仍將維持低檔,民眾購屋貸款壓力尚不會大幅增加。在經濟成長方面,今年台灣經濟成長表現不佳,主計總處統計今年台灣經濟成長率僅1.74%,經建會預估明年可達2.8%,顯示明年經濟會比今年來得好。 2013房市「價漲、量回升」 2014預估「價平或小漲、量穩」 避開大選鋒頭 明年房市上半年會比下半年來得好 永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,從今年一到十一月房價表現來看(圖十),全台主要都會區房價仍呈現上漲,其中,以台北市及台中市房價漲幅相對較低,幅度都在10%以下,其他都會區房價漲幅都在10%以上,新竹、台南及桃園今年房價漲幅是七大主要都會區中最高,漲幅約17%-18%,顯示今年房價仍穩定上揚。 在房市交易量方面,從今年一到十一月成交量來看(圖九),2013年1-11月全台各主要都會區成交量較去年同期均同步成長,顯示七大主要都會區成交量相較於2012年同期都出現止跌回升,各主要都會區交易量都不約而同的回升,其中,新北市交易量較去年同期增幅達16.5%最高,其次是台中13.4%;台北市則敬陪末座,交易量較去年同期僅增1.7%,為各主要都會區中增幅最低。 葉凌棋分析,回顧今年房市表現,市場呈現「價漲、量回升」。展望明年房市趨勢,影響明年房市的因素(圖十),有五: 第一關鍵因素是台灣經濟成長表現。明年台灣經濟可望緩步回溫,民間投資動能與商業活動將逐漸好轉。明年元月開始,基本工資、油、電價上漲,通膨壓力會逐漸浮現,置產保值需求會逐漸升溫。 其次是美國縮減QE規模。今年市場對於美國QE退場的影響已經預先反應了,預估明年影響程度將會逐漸減輕,對民眾的影響將侷限在心理層面,特別是放眼2014年,日本、歐洲、英國等國仍持續在擴大量化寬鬆規模,2014美國政府也是持續購債,只不過購債金額沒有過去每月850億美金這麼多,規模逐漸縮減,整體來說,明年全球低利環境仍將持續。 第三是國內資金條件。央行可能會在明年下半年升息,但以過去央行升息幅度與時程來觀察,估計幅度不會太大,因此,明年利率預估仍將維持低檔,對房市影響有限,對民眾購屋負擔也不會大幅增加。 第四是政府房市政策。目前看來,政府對於房市調控仍未鬆懈,奢侈稅修法微調,僅擴及非都市土地,仍維持原來管控力道。但財政部查稅、加稅積極,管制力道較強,將加速房市投機退場,有助於維持房市價量穩定。對首購買方來說,民眾仍享有青年安心成家方案購屋優惠貸款,影響不大。 最後是年底選舉。年底七合一大選對房市變數多,建商會避開年底大選,集中火力在明年上半年來推案,因此,可以想見上半年市場供給量將大增,屆時民眾首購、換屋選擇機會將更加多元,上半年房市將比下半年更加精彩。 葉凌棋表示,今年房市<價漲量回升>,明年房市在經濟緩步回溫、市場利率持續低檔、目前屋主心態仍高、上半年供給量增加,市場有利自住買方進場等情況下,預估明年房市<價平或小漲、量穩>趨勢不變。 葉凌棋表示,明年市場主要趨勢如下: 1.房市價平或小漲、量穩:國內經濟平穩復甦,消費、購屋、置產意願仍高。購屋、置產仍為民眾首選投資保值標的。 2.QE逐步退場,台灣利率仍將維持低檔:全球資金條件寬鬆、房市保值與 避險需求仍在。下半年利率有調升空間,長期利率仍維持低檔。 3.房市調控持續,部分區域出現賣壓:加稅、查稅、信用管制壓縮供給量 大區域的獲利空間,引導資金移轉。持有稅以及利息預計增加,促進屋主 汰弱留強。 4.自用、保值為主流,總價市場決定產品去化:政府政策加速投機客離場, 自住民眾撐盤,中低總價市場旺。高總價、投資型產品擇優去化。 5.避開選舉鋒頭,市況上半年暖、下半年轉涼:下半年七合一選舉雖可刺 激建設利多議題,惟不確定性多,故上半年獲利了結的售屋誘因較高。選 舉結果決定後年大選態勢,間接影響中長期市場走向。 6.精華區保值需求續增,郊區交通題材仍夯:市區土地取得不易,保值性 最強,預估需求仍會上揚。自住首購需求除了訴求低總價,還要看未來交 通建設及發展潛力 7.陸客自由行+捷運人潮,市區店面價格輪動:陸客自由行人數倍增,再加 上捷運通車效應,店面商圈開始洗牌。市區一線店面屋主獲利了結,佈局 投報高的二線及新興商圈。二線商圈屋主換股操作,挺進一線精華商圈。 8.地上權標案領頭,大型建設帶動區域題材:今年土地標售市場地上權標 案後來居上,明年可分割的地上權標案將持續活化市場。 9.高投報、具資產活化題材的商辦受青睞:符合最低投報率的中小型商辦、 廠房及中南部市場仍有商機。配合陸資、陸客商機的商圈、產品,以及具 資產效益的產品依然供不應求 最後,葉凌棋提醒,明年奢侈稅修正、政府查稅積極,明年房市雖維持「中性略偏樂觀」的基調不變,但建議消費者應有風險意識,對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品,購屋決策應該更加慎重。

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