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購地上權宅 鑑價貸款待解決

中央商情網/ 2013.12.21 00:00
(中央社記者韋樞台北2013年12月21日電)近年地上權土地成為開發商買地的新選擇,專家表示,雖然可以減輕購屋壓力,但地上權宅持分難估價、價格隨時間下降、市場性與流通性欠佳,日後難以處分等困難待解決。

地上權住宅對民眾、建商、銀行來說都相當陌生,政大商學院信義不動產研究發展中心20日舉辦「地上權住宅如何成為減輕負擔的新選擇」研討會,從估價、開發商、銀行的角度來解析地上權產品。

近年標得地上權的開發商最煩惱的就是能否分割設定地上權與民眾貸款問題。土地銀行副總經理高明賢指出,目前銀行面對地上權產品有幾大難題,包括持分難估價、產品價格隨時間下降、市場性與流通性欠佳,日後難處分,地上權消滅後地上建物須無償移轉登記為國有,銀行還得承諾不論債權是否已獲清償,均拋棄地上建物的抵押權,不利銀行確保債權。

中華民國不動產開發商同業公會全聯會秘書長于俊明認為,地上權宅價格較周邊行情低,購屋者容易進住精華地區、租金報酬率相對高、日後移轉沒有土地增值稅問題、資產配置更具彈性;不過地上權畢竟有使用年限,這種住宅將脫離增值的觀點,回歸居住需求本質。

于俊明也說,現況也有一些問題,包括「使用權」的住宅融資貸款困難、貸款額度低且利率高、地上權業主若不能長期經營,國有財產署面對處理住戶問題、且使用權住宅不具物權性,流通缺乏物權登記的公示力、公信力,影響交易安全,另外使用權住宅非屬區分所有建物,連區分所有權人會議都難召開。

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示,日本的借地權住宅從1993年起到2008年共有7萬492戶,其中有一半為透天的借地權住宅,另一半是分讓與租賃的借地權住宅。

林根旺說,對於購屋人而言,借地權住宅可有效降低成本,且借地權可使用較大的土地,享有較好的住宅環境,缺點是到期還地,無法享受土地增值利益,還得擔心未來不易轉手問題。

林旺根強調,日本能順利推動借地權住宅,主要是每個環節都有完善的配套措施,如法院以非訟事件裁定、快速定紛止爭、建立完整的估價制度、日後的收回機制等,國內剛起步的地上權住宅市場可大力借鏡。

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