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掌握5原則 勿觸法拍屋地雷

yam蕃薯藤新聞/21世紀不動產 提供 2013.12.10 00:00
  便宜好宅人人都想買,甚至透過法拍程序有機會撿到便宜,不過,日前台南單親媽媽買到法拍筆錄看不到的「隱藏版凶宅」,投標前也沒找代墊銀行,讓她苦於找不到貸款銀行,最終棄標損失保證金。另一位住在新莊的王小姐,只花66萬就在台北市萬華區開心置產,但她買的只是4層樓透天厝房屋的二分之一持分,另一半持分與土地所有權還在原屋主陳姓男子手上,最後法官認為,因為雙方都擁有產權,所以沒有經過對方同意前,都不能居住,買了產權不明的法拍屋,最後搞得連門都進不去,得不償失。   法院在拍賣房屋時,僅針對債務關係做查核,房屋本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅等皆不在查證管轄的範圍內,僅以「點交」或「不點交」呈現。依照強制執行法第69條規定,法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權,所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任,小至房屋漏水,大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等,標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況,不能要法院負責。   台灣目前處於高房價時代,不少預算有限的民眾皆希望藉由法拍屋找到便宜物件,圓一個成家的夢,原則上法拍屋有著比市價低的房價,因此吸引許多民眾前往投標。不過21世紀不動產法務部經理汪靜雯提醒消費者,剛入門的法拍族,可能要面對很多不熟悉的事務,首先投標的前置作業須要詳實清楚,對於產權的調查,事前應該詳閱拍賣公告避免權益受損。   汪靜雯表示,買法拍屋前須注意5件事。首先,投標時,至少需準備底價20%為保證金。第二,得標後7日內須將尾款以現金方式補足給法院。第三、法拍屋現場不開放參觀看屋,無從得知屋況。第四、法院不提供瑕疵擔保責任,買到漏水、凶宅、海砂及輻射屋求助無門,因此產權問題買方需事先查明。最後,若遇不點交物件,恐無法順利使用,債務人假藉名義,用假租約佔用,此時可能需花錢給付搬遷費、車馬費,須特別留心。   汪靜雯指出,通常法拍資訊都會公告在報紙和司法院的法拍屋網站上(www.judicial.gov.tw/db/alx.asp ),從網站進去後就可以直接按照拍賣法院、地點、拍賣時間等資訊找到近期拍賣的訊息。或是尋找所謂的代標公司,提供購買流程服務,就是代替業主去投標法拍物件,代標業者可以直接代替去現場探勘物件,了解狀況,查明是否有遭人佔用等問題,也可以提供評估過後的價格供消費者參考,通常會收取服務費3~6%不等。   高房價時代,不少預算有限的民眾計畫買法拍屋,減輕負擔,汪靜雯提醒,一般市民如果較不熟悉法拍事務,最好不要任意競標不點交的法拍屋,以免之後遇到法拍海蟑螂、原屋主侵占等問題。若有意參與法拍屋者,最好直接到現場,問問鄰居該屋狀況,或是情商進入鄰居家看看屋內格局,觀察屋況。買屋前須多注意查封筆錄,考量價錢與市值落差大不大,才不會花大錢換來一場空。

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