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世界傳真:財務亮紅燈 費城學區賣舊校地

立報/本報訊 2013.11.24 00:00
譯寫■葉興台

根據美聯社、紐約時報報導,費城學區因為財務困窘,加上學生入學人數減少,將在2012至2013學年結束後關閉24所學校,規模之大為美國罕見,而空出來的27棟校舍,費城學區考慮出售,地產開發商和鄰近的大學均有意接手。

總部位於華府的房地產開發商「都會併購」(Municipal Acquisitions)表示,願意出價1億美元(台幣30億元)買下關閉的27棟校舍。而卓克索大學和天普大學可慮購買鄰近他們校園的校舍。

費城學區已在網站上公布欲出售校舍的情況,代售的校舍占地370萬平方英尺(約10萬坪),學區希望透過出售校舍,讓買家能重新運用校舍所在的土地,並獲得急需的資金。費城公立學校系統本學年初裁員3,800名,以便彌補高達3.04億美元(台幣91.2億元)的預算赤字。

費城學區關閉的學校包括大學城高中(University City High School)及其附屬建築,位於西費城卓克索大學附近,占地61.1萬平方英尺;另外還有德國城高中(Germantown High School),位於費城北部郊區,占地27.8萬平方英尺。

學區官員表示,27棟校舍的整體價值正在估價當中。其中8棟的出售料將加速進行,因外界表達極大的興趣。估價結果將在12月17日公布。其餘21棟的估價將在稍後進行。

學生減少 校舍使用度低

由於學生人數減少,導致校舍低度使用,而且還繼續消耗有限的資源,費城學區決定在2012至2013學年結束後,將關閉24所學校,這占費城學區學校總數的12%。

「都會併購」表示,該公司出價1億美元,反映這個區域的房地產價格。發言人瑪莉亞.坦布里(Maria P. Tamburri)指出:「公司對每一處房產都做過估價,出價也反映公司對整個市場價值的判斷。我們認為我們的出價,是讓這些地產重新有效運用的最快方法。」

坦布里表示,「都會併購」看到重新運用這些校舍的很多機會,包括可作為公立機構的辦公室。她說,費城學區已鼓勵該公司參與競標過程。

費城學區發言人費南多.加拉德(Fernando Gallard)表示,「都會併購」是目前唯一開價的公司。

但卓克索大學先前表示,希望購買大學城高中,並將它恢復為公立學校。但該大學未公布收購價格。天普大學也對收購鄰近的前威廉潘恩高中(William Penn High School)校舍表達興趣。

費城學區表示,加速出售過程的8棟校舍,有意願的買家須在12月17日之前提交申請,其餘的校舍買家則須在該日期之前繳交購買意願。

費城學區總監威廉.海特(William R. Hite)表示:「決定開放競標,是我們出售未使用房地產的積極作為之一,這也是所有未使用房地產首度開放競標。先前學區平均每棟校舍的拍賣時間約一年半,這次整批標售可以加速出售過程,並解決學區嚴重的財務問題。」

海特指出:「這是我們獲得收入的機會。我們正努力儘快賣掉這些校舍。」

但根據皮尤慈善信託基金會(Pew Charitable Trusts)2月公布的報告,在其他城市,校舍的售價比預期低,並且銷售時間較長。從2005年開始,多數校舍的售價在20萬美元至100萬美元(台幣6百萬至3千萬元)之間。例如,辛辛那提市的11棟校舍以及1處空置土地,2012年的拍賣價僅350萬美元(台幣1.05億元),比官方估價低很多。

除了「都會併購」估價1億美元,費城房地產評估辦公室的估價則為2億美元(台幣60億元),賓州大學研究員肯尼士.史泰夫(Kenneth Steif)則估算,23所學校的校舍值1.52億美元(台幣45.6億元)。

目前就讀賓州大學都市與區域規畫研究所博士班的史泰夫,也在11月6日的報告中預估,光大學城高中校舍的估價就達3,500萬美元(台幣1.05億元)。但他強調,他的估算是根據繳稅和其他官方數據,可能完全不對,呼籲費城市政府用更精密的行政資料,更準確地估算每所學校的價值。

座落在貧窮社區的有些校舍急待維修,房地產開發商購買的意願不高,增加27棟校舍整批標售的不確定性。學區官員先前預估,若要整修學區內所有學校天花板漏水、掉漆等問題,學區得花費40億美元(台幣1,200億元)。

長年失修 古蹟維護不易

加拉德表示,費城學區已經很多年沒有整修這些校舍。買家購買校舍後,需要自己整修。他說:「歷史建築的維護比較有難度,買家都知道這一點。」

待出售的23棟校舍平均年齡為78年,其中6棟超過100年。

儘管外界認為,費城學區短時間出售好幾百萬平方英尺的校舍,可能會影響費城正在復甦中的商用不動產價格,但當地專家指出,因為校舍整修費用昂貴,而且一些校舍位置不佳,對當地房地產市場影響不會太大。

費城房地產開發商D3合夥人葛瑞格.希爾(Greg Hill)表示:「我不認為出售這些校舍會有多大影響,由於這些校舍是整批標售,加上要價又不低,因此需求不會太高。」

估價和顧問業者Integra Realty Resources費城分公司主管麥克.席佛曼(Michael Silverman)表示,有好幾棟校舍並非位於市中心,而且有幾棟瀕臨廢棄邊緣,幾棟位於因為擔心高稅而抗拒開發的社區。

席佛曼拒絕為27動校舍的整體價格估價,但強調單一買家最符合費城學區的利益,因為這將快速提供該學區所需的資金。

(圖說)費城學區總部,圖攝於2009年6月3日。(圖/Davidt8提供 來源/維基共享資源)

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