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大眾捷運系統土地聯合開發案地主投資優先權之研究系列探討之五

大成報/ 2013.11.18 00:00
【大成報記者王小玉/專論】捷運局自從與鐵路局簽約,獲得代為執行地主權力後,就以此對外進行公開徵求投資人,其基本邏輯為投資人與捷運局(代理公地主)合作開發。但是,令人困惑的是,如果捷運局有望成為開發主體的一份子,就好比捷運局(代理公地主)與私地主競爭開發權,那捷運局如何能辦理選擇投資人(開發商)或審查私地主是否適合開發呢?這種不公平的賽局,可用「球員兼裁判」來形容。捷運局必須放棄成為開發主體的任何可能性,才有立場去做評選與審查的行為,而且捷運局還必須證明他有評選與審查的能力才行,否則捷運局豈不是既不公平又無能力嗎?

依據大眾捷運法第一條開宗明義指出:「為加強都市運輸效能,改善生活環境,促進大眾捷運系統健全發展,以增進公共福利,特制定本法。」為了全面整合開發,促進地方發展,大眾捷運法第七條規定:「為有效利用土地資源,促進地區發展,主管機關得辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發。有下列情形之一者,為前項所稱之毗鄰地區土地:一、與捷運設施用地相連接。二、與捷運設施用地在同一街廓內,且能與捷運設施用地連成同一建築基地。三、與捷運設施用地相鄰之街廓,而以地下道或陸橋相連通。

第一項開發用地,主管機關得協調內政部或直轄巿政府調整當地之土地使用分區管制或區域土地使用管制。大眾捷運系統路線、場、站及其毗鄰地區辦理開發所需之土地,得依有償撥用、協議價購、巿地重劃或區段徵收方式取得之;其依協議價購方式辦理者,主管機關應訂定優惠辦法,經協議不成者,得由主管機關依法報請徵收。主管機關得會商都巿計畫、地政等有關機關,於路線、場、站及其毗鄰地區劃定開發用地範圍,經區段徵收中央主管機關核定後,先行依法辦理區段徵收,並於區段徵收公告期滿後一年內,發布實施都巿計畫進行開發,不受都巿計畫法第五十二條規定之限制。

以區段徵收方式取得開發用地者,應將大眾捷運系統路線、場、站及相關附屬設施用地,於區段徵收計畫書載明無償登記為主管機關所有。第一項開發之規劃、申請、審查、土地取得程序、開發方式、容許使用項目、申請保證金、履約保證金、獎勵及管理監督之辦法,由交通部會同內政部定之。主管機關辦理開發之公有土地及因開發所取得之不動產,其處分、設定負擔、租賃或收益,不受土地法第二十五條、國有財產法第二十八條及地方政府公產管理法令之限制。」而為更健全土地整合開發,以大眾捷運法第七條為母法訂立了「大眾捷運系統土地開發辦法」(原名:大眾捷運系統土地聯合開發辦法)。

依據原大眾捷運系統土地聯合開發辦法第14條明文:「以前二條方式取得用地或開發用地全為公有時,開發方式由主管機關自行決定,其餘開發用地之投資人甄選順序如下:一、土地所有人。二、公告徵求其他私人、團體。」查上開規定之立法目的,係基於憲法對於人民財產權之保障,且減少土地所有人面臨土地被政府徵收時之抗爭,提供以聯合開發方式供土地所有人另一種選擇,而達成土地所有人、投資人與主管機關三贏的目標。(本文作者為淡江大學土木工程博士生)

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