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安倍振興房市 供過於求更嚴重

編譯楊芙宜/特譯

日本首相安倍晉三透過振興房市拚經濟的計畫面臨待解難題。日本人口老化嚴重,加上年輕人多搬遷至都市,導致鄉村、城市近郊與環境較差地區的空屋率節節攀升,但安倍又以房貸政策刺激需求、鼓勵新屋開工營建,房市供給過多失調現象恐因而日趨嚴重。

至少有5本關於日本房市著作的東京富士通總研資深研究員米山秀隆(Hidetaka Yoneyama)表示,即使空屋數仍增加當中,還有愈來愈多新屋正在興建,「這不合理」。

全日本空屋率 高達18%

他估計,目前全日本空屋率約18%,15年後將升至24%。根據官方統計,英國僅2.3%住宅為空屋,美國則為11%,而日本在1963年時也僅2.6%。

日本政府住宅數量5年統計1次,最近1次統計為2008年全國共5700萬間,米山秀隆說,每年至少57萬間無人居住房屋在增加當中,空屋增加速度相當於從2008年的13%住宅存量每年都增加1個百分點。

住宅開工數 連11月增加

根據日本國土交通部數據,過去3年來,每年新屋開工數增加約3萬1462間。受惠於安倍政府延續刺激政策,日本7月住宅開工數已連續第11個月增加,為近20年來最長揚勢。

野村總合研究所房地產部門經理Wataru Sakakibara質疑蓋愈來愈多的新屋是否真的沒問題,「為了經濟復甦,我們無法停止房市刺激措施,但必須思考可以解決此一問題的方法」。

安倍鼓勵新建住宅為拚經濟政策的一環,給予新屋房貸優惠稅負寬減額最近從3000萬日圓提高至5000萬日圓,期限並延長至2017年,以刺激對新不動產的需求。

房貸利率低 刺激需求

房貸利率低也刺激需求。根據日本住房金融局數據,目前固定利率35年期新屋房貸利率為1.9%,接近4月創下的歷史低點1.8%,相較於美國聯邦住宅貸款抵押公司房地美數據顯示的30年期房貸利率4.57%高。

在安倍政策協助下,日本房地產開發商受惠於需求上升,營收明顯成長。最大建商大和房屋工業公司(Daiwa House)預期這一會計年度收益將達730億日圓(約新台幣217.4億元),創新紀錄,第2大建商積水建房(Sekisui House)9月5日上修今年收益預測提高22%。

位於東京灣入口的軍港城市橫須賀市(Yokosuka)計畫委員會審查主委Noriyuki Shima表示,興建更多的新住宅只會導向更多空屋出現,最好能下個停損點。橫須賀市20年來城市人口減少3.5%,65歲以上老年人口比例超過四分之一,有62年歷史的Saikaya百貨公司2010年因業績大幅下跌聲請破產後,當地3家店中關掉1家。

日本國土交通部數據顯示,日本住宅土地價格仍只有1980年度高峰期的一半,過去22年來,東京住宅用地價格除2007年、2008年外每年都下跌,其他地區用地則有21年的價格下跌。

國土部預測,日本在人口不斷減少下,迄2050年將有約20%住宅地區恐變成鬼城,主因只要空屋率達20%以上轉捩點,剩下居民會為了尋求服務與商店等生活機能被迫外移,很快淪為人煙稀少的空城。

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