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地上權開發案 成房市新亮點

網路地產王/ 2013.06.07 00:00
網路地產王/綜合報導】今年由於房市交投持續熱絡,地上權案也愈來愈受重視,根據全球資產管理統計,今年以來光是雙北市就有逾1.5萬坪的地上權案標出,總標脫權利金達110.8億元,後續還有1.12萬坪的案子要釋出招標,地上權案儼然已成房市新亮點。

不但案量多,地上權市場近來還有四大新趨勢,是「遍地開花、年限延長、地租彈性化、住宅案變多」。

全球資產管理專案經理王維宏表示,今年以來受限於金管會的規範,商用不動產沒太多的交易案,地上權的案子反而比較熱門。過去幾年,地上權案多以台北市為主,最主要就是因為台北市的可開發素地少,地上權對業者跟消費者都有其誘因。

但近來地上權案已遍地開花、走出台北市,包括中、南部,甚至金門都有案子標出,有些案子雖然一開始比較辛苦、曾經流標,但最後都順利標脫出去。

王維宏說,北部以外的地上權案標脫,多有「打長租約」概念,過往台中、高雄等都有公家機關將公有地公開招租,因商業價值高,業者仍願投資,地上權就是類似的長租概念再延長時效。

一般來說,地上權權利金是所有權價值的六、七折,若用租金的角度來看,也許會很划算,畢竟地上權的時間很長,房價若高、租金也可提高,但權利金已是固定的,業者投入的成本可以控管。

過往地上權的年限大多只有50年,今年開始有70年的案子,如華固標得的景美財訓所案就是指標。王維宏說,50 年只能使用一代、但70年就可以兩代使用,對業者跟消費者的誘因都變高。

今年地上權的地租也朝向彈性化,過往眾人對地上權地租會有所擔憂,因為公告地價持續調高,而地上權地租通常是公告地價的5%,今年陸續調降到3.5%,以降低投資者的風險,避免公告地價調整幅度太大時地租負擔也加重。

值得注意的是,過往地上權案以商用不動產為主,如今住宅產品也逐漸變成主流,包括華固、志嘉、日勝生等建商,都準備推出地上權住宅案。

對於想要買地上權住宅的民眾,王維宏提醒,貸款成數不像一般住宅可貸到七、八成,通常只能貸到五成,並且多由建商出面去跟銀行談,要評估己身財務狀況,地租的部分也要納入考量。

若未來有打算將地上權住宅轉手者,則需留意這幾年因為房市走揚,整體房價上升,使得地上權住宅價格不跌反漲,但一般情況下,地上權住宅的價值會不斷遞減,也需特別注意景氣反轉時隨之而來的跌價風險。

【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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