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租金漲 香港金融業搶買商辦大樓

自由時報/ 2013.05.13 00:00
編譯楊芙宜/特譯

香港近來銀行、保險業者掀起辦公大樓搶購潮,過去16個月購買商用不動產總金額高達188億港幣(約24億美元),創空前新高,顯示金融業寧可買樓控制成本,也不願成為租金不斷攀升、空間不足趨勢下的苦主。

根據房地產諮詢公司高緯環球(Cushman & Wakefield)統計,今年宏利金融公司(Manulife)、恆生銀行加入了如友邦保險集團(AIA)、中國農業銀行等買樓行列,香港金融業於2012年1月至2013年4月,期間花費188億港幣購買商用不動產,創同期以來最高金額紀錄。

加拿大最大保險業者宏利人壽4月10日宣布,將以45億港幣向開發商會德豐(Wheelock & Co)地產購買九龍東區的21層辦公大樓,總樓面積達51.2萬平方英尺,預期2015年完工,創香港商辦大樓成交價次高紀錄。

中國農業銀行去年向阿波羅全球房地產(Apollo Global)、樂聲電子控股旗下機構購買中環干諾道中路的27層辦公大樓,成交價49億港幣,創香港商辦大樓最高價紀錄。

此外,香港第二大、匯豐旗下的恆生銀行於今年2月間,以29億港幣購買旺角地區一棟30層辦公大樓,香港最大的友邦保險去年10月也以24億港幣買下港島鰂魚涌樂基中心整棟商辦大樓,樓面積約30萬平方英尺。

高緯環球亞太區研究部董事總經理西阿爾西塔(Sigrid Zialcita)表示,香港金融機構掀起買樓潮情況前所未見,尤其在高租金、且租金持續攀漲趨勢等供給受限環境裡,這讓他們能夠管理成本。

辦公室空置率 全球最低

長期以來,香港辦公空間租賃成本高,主因就在於它是世界上辦公室空置率(vacancy rates)最低的城市之一。根據商用不動產經紀公司世邦魏理仕集團(CBRE)的數據,香港今年第1季辦公室空置率下跌至剩3.3%,為亞洲次低,僅高於北京。

世邦魏理仕執行董事簡儒德(Rhodri James)指出,7年內香港新辦公室供給將比需求短少3分之1,企業期望確保空間的使用安全無虞;房地產開發商在2020年前可望增加供應約1100萬平方英尺,但同期需求預估高達1700萬平方英尺。

香港做為全球銀行與經紀商區域中心的地位日益鞏固,各國金融業在中國成為世界第二大經濟體之際,紛紛前往佈局,對樞紐城市香港的辦公空間需求持續膨脹,促使香港於2010年成為世界最大的企業首次公開募股(IPO)市場。

倫敦西區租金 世界最貴

高盛集團、匯豐控股都選在中環設立地區總部,該區辦公室租金在中國企業大量轉向香港銀行處理業務下,於2008年起,攀升至世界最高水準,直到2012年底才下降一名、退居第二。根據高偉環球調查,去年倫敦西區辦公室租金為世界最貴,年租金平均每平方英尺262美元,第二貴的香港中環184美元,排第三為巴西里約熱內盧的165美元。

根據世邦魏理仕彙編數據,中環約有49%頂級辦公室承租人為金融服務業公司。隨著中環辦公空間供給趨緊,金融公司、尤其是後勤營運部門轉向香港島東部與跨越港區尋找替代方案,2008年雷曼兄弟破產後,全球銀行業者削減成本,尋求更便宜租金,更加速此一趨勢。

九龍東地區 拓展最快

橫跨3個地下鐵車站的九龍東地區,成為近來香港金融公司辦公室拓展最快速的區域,包括新鴻基地產公司、恆基地產過去10年來都完成許多商辦大樓建案,資誠聯合會計師事務所(PwC)、渣打銀行都把部分營運業務從中環遷至九龍東。啟德機場關閉後,廣達4000萬平方英尺的基地,被視為具有頂級商辦空間的潛力,港府更誓言把該地區開發為香港第二大金融區。

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