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新開發區群聚,地產「藤原效應」火熱!

網路地產王/ 2013.04.02 00:00
文:李德芳

■ 六都購地 完全攻略

想當地產大亨嗎?不爽只能向建商買樓,更想擁有自己的土地嗎?機會來了!新六都的城市發展格局,為全台房地產市場帶來的改變並不只限於房產,受到城市發展軸線改變或者開發區群聚的影響,已經帶來新的購地契機,成為想在六都購買土地、劃地稱尊、占地為王的大好時機。參考台北市過往與新北市升格後各重劃區與新開發區土地的演變,未來六都最值得關注的購地趨勢,就是地產市場的「藤原效應」。藤原效應原本是氣象用語,指多個颱風出現時,當距離夠近,就會影響彼此,甚至有時出現合併、帶來更長影響時間等現象。在大台北都會區各個新開發區逐漸出現群聚之後,對房地價格產生比只有單一開發區時更深遠的影響,與颱風之間發生的藤原效應十分相似,讓屬於地產市場的藤原效應區,具備更高的投資價值。例如台北市沿著基隆河岸,一路出現大直、內湖、南港等眾多新開發區與重劃區,在各區陸續開發過程中,房地價格透過相互比價的趨勢影響,這整片區域如今的最新建案房價,來到單價每坪百萬元大關,為昔日全是農田的地主們帶來驚人財富。「土地投資原本就不是一般人在玩的遊戲。」土地掮客透露:「買對地點的話,土地就像好酒,愈陳愈香。」如果自己有能力進行規畫開發,或與誠信的開發商一起合建,就能一舉賺到土地增值與開發建案的雙重利益。更精明的投資者則看準商圈或房價走勢,預先保留店面或精華樓層不賣,後續還可能出現租金上揚與房價增值,賺進第三重獲利。買地投資,基本上都是以時間換取增值空間的策略,但是選對具備地產藤原效應的新開發區群聚區域,就有機會透過開發區間的彼此拉抬,加快土地增值速度,縮短資金回收時間。目前台北市符合地產藤原效應概念的區域,僅存大陽明山計畫區域。新北市則以淡水河左岸與大漢溪北岸的「三、蘆、新、五、泰」為主,不僅具備眾多新開發區,並且開始衍生相關效應。大桃園以桃園市藝文特區與鄰近兩處新重劃區為主。包括藝文特區、國際路延伸整體開發計畫區、中路計畫區等3個重劃區,未來將連成一氣,是大桃園最具代表性的區域。至於台中市,則是沿著80米外環道與大肚山旁的多筆民辦、公辦重劃區,形成一整片新興的重劃區廊帶,有的重劃區還與房價高漲的七期、八期重劃區相鄰,具備重劃區群聚與比價優勢,也是地產藤原效應的經典區域。至於台南與高雄兩個都會區,因為城市人口與經濟實力對城市房地產市場的整體支撐力道仍稍嫌不足,房地產景氣發展趨勢還未完全確立。目前市場以首購買氣為主流、城市大部分區域房價上揚力道仍然有限的環境裡,現階段除了屬於純自住的購地需求外,宜先觀望。W■ 《台北市》大陽明山計畫 最後處女地想在台北市轄區買到具備新開發區群聚效應的土地,最後的機會就在房產業者眼中的大陽明山計畫範圍內。房產業者指出,包括奇岩重劃區、士林北投科技園區、關渡平原開發計畫區、社子島開發區等位於士林、北投緊鄰陽明山系的區域,將是台北市土地開發的最後處女地。在台北市的重劃區開發歷程中,新開發區群聚的效應大致上沿著基隆河與淡水河沿岸發酵,包括內湖與南港的眾多重劃區與科技園區,在功能互補與都市規畫完善的基礎上,這10年來吸引的人口與帶動的房價有目共睹。如今的內湖與南港建案最高價已來到每坪百萬元的水準,也讓同樣屬於基隆河與淡水河沿岸的奇岩重劃區、士林北投科技園區、關渡平原開發計畫區、社子島開發區,未來發展備受重視。其中,奇岩重劃區的土地早已被開發商搶購一空,士林北投科技園區雖然規畫約3成比重的可建住宅用地,但同樣是開發商的天下。在這片鄰近陽明山又具備淡水河水系資源的區域,還有機會購買土地的開發區,就是關渡平原開發計畫區與社子島開發區。多年來始終保有最佳自然生態環境的關渡平原,目前官方提出的開發計畫包含極大面積的公園用地,除了水上公園外,屬於陸地的就有農業文化體驗公園、溼地景觀公園、自然公園、運動公園,而且這幾大公園位置相連,成為關渡平原開發計畫的主角。■ 進入關渡平原 ■ 長期持有為前提在這幾大公園的外緣,較接近捷運沿線的區域,才規畫了住宅與商業空間,避免對公園內的生態景觀資源帶來過大的干擾。這些以弧狀圍繞關渡平原幾大公園的住商用地,大致上位於捷運奇岩站至關渡站之間的捷運線南面區域,與公園用地之間,呈現帶狀分布。位於承德路六段、七段與洲美快速道路之前的區域,才是關渡平原開發計畫區域內具備完整住宅與商業機能的重點區,也是未來住宅與商業開發最完整的大面積地塊所在。不過,關渡平原開發計畫進度緩慢,區域內各種土地使用方向也有可能因為都市計畫再次變更而調整,有意在此區購地者,務必注意這種風險。■ 社子島具潛力 ■ 價值明顯低估社子島開發區則以延平北路七段之後的區域為主,住宅用地是開發重點,另外在鄰近基隆河與淡水河交會口,規畫了遊樂用地與景觀公園。社子島開發區的問題,在於連結大同區北側、社子島、石牌與天母生活圈的輕軌系統遲遲無法拍板定案,因為地方人士對輕軌開發有著各種意見,而輕軌又是牽動社子島開發計畫的重要交通建設之一,不宜與社子島的開發計畫完全切割,造成社子島開發計畫進度緩慢。長期來看,由於社子島開發區屬於士林轄區,擁有士林區門牌的優勢,加上具備親近基隆河與淡水河的景觀空間,但新開發的建案房價,甚至還不如淡水河左岸的三重與蘆洲臨河景觀住宅,在排除水患問題之後,已經成為台北市區內土地價值被明顯低估的區域。■ 水岸軸線 ■ 百萬房價誕生地房產業者表示,台北市沿著基隆河與淡水河發展各種住宅與科技產業新開發區的趨勢,已經創造出內湖與南港的百萬元房價。未來在基隆河與淡水河交會口周邊,具備陽明山系生活風情的區域,奇岩重劃區、士林北投科技園區、關渡平原開發計畫區、社子島開發區因為地點相近,開發過程勢必彼此影響,類似多個颱風互相牽引的藤原效應,無論是買地或者買房,都應該趁早布局。再次提醒有意進入關渡平原開發計畫區與社子島開發區購地者,應該要具備長期持有的資金規畫。這兩處開發計畫區時程表變數甚多,會比新北市、大桃園許多重劃區群聚區塊的開發進度更不容易掌握。如果資金實力不足或不想買進土地後進行「無限期抗戰」的人,可以優先考慮新北市與大桃園的重劃區群聚區域,暫不宜貿然在關渡與社子島購地與投資。

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