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政府擬獨賣容積 建商︰助漲房價

自由時報/ 2013.01.31 00:00
終結捐地換容積 售價參考移入地行情

〔自由時報記者徐義平/台北報導〕業者藉捐地取得容積、再高價賣出的情形恐成絕響,內政部營建署擬關閉民間自由買賣容積大門,全部由政府作莊,統一出售容積,容積出售價格將以移入基地的區域行情為參考標準,修正辦法最快上半年出爐。

不少建商大喊此舉將拉高建築成本,勢必會轉嫁到建案,造成房價上漲。但營建署長葉世文指出,建商有很多藉口可以讓房價上漲,也要看民眾買不買單,若以此為藉口墊高售價,民眾不買單,還是得回歸市場機制。

過去業者常以低價買進公共設施保留地,再捐地給政府,取得的容積移入建案後,就可以高價賣出,賺取高額價差。

葉世文昨在營建署年終記者會指出,未來容積移轉將出現大變革,過往民間自由買賣及向政府購買容積的雙軌制度,將修正為全由政府統一出售,此舉可有效管制容積;賣出容積所得金額,將專款專用,作為公共建設的費用,目前興建中或規劃中的各捷運線所增加的容積,均研擬納入此方案。

葉世文補充,出售容積獲得的資金,除作為公共建設經費外,也將作為買回公共設施保留地的基金,至於買回機制將以價格最便宜的優先承購。

成本增勢必轉嫁 空窗期恐爆囤容積潮

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,一旦關閉民間買賣容積管道,並以市價賣出,如果房市景氣好,建商勢必會直接轉嫁到房價上;如果房市景氣不好,就會造成地價下跌,因為建商會合併計算整體可建容積的成本。

值得留意的是,本方案因方式與上路時間都不確定,可能會造成這段空窗期間,開發商搶囤容積的現象。

至於建商將增加多少成本,得視個案而定。舉例來說,假設容積樓地板是一百坪,每坪容積坪單價約一百萬元,規劃移入容積是二十坪,當初是選擇買入公共設施保留地方式,取得容積移轉,等於移入基地市值兩成,買進價格約四百萬元,總購地成本約一.○四億元,若以總容積一二○坪,拆算每坪容積平均成本約八十六.六萬元。

若未來只能跟政府買入容積,而買進容積價格為市值九折,總購地成本將增加到約一.一八億元,拆算每坪容積成本約九十八.三萬元,預估將增加十三.五%的成本。

容積移轉設上限 容積獎勵也研擬限縮

公部門除限制容積移轉來源外,也研擬設置容積獎勵上限,營建署官員舉例,過往容積獎勵太過浮濫,曾發現未升格前的高雄縣,出現一.二倍的容積獎勵,因此容積獎勵上限也是此次修正方向的範圍。

未來研擬一般區域獎勵上限為二十%,都更區域為五十%,若搭配研擬限制容積移轉最高上限,容積將大受限制,目前學者提議上限是兩成,但建商並不認同,目前仍處協商階段。

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