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日REITs突出 美看好公寓

中央商情網/ 2013.01.28 00:00
(中央社記者許湘欣台北2013年1月28日電)去年相當夯的不動產證券化(REITs)市場,今年來以香港、美國及澳洲較突出,投信業者指出,今年亞洲以日本最有機會,美國後市以公寓及旅館類的爆發潛力相對樂觀。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示,今年來日本雖因短線漲多回檔,新加坡也受到當地打房影響,表現平平;但亞洲國家整體來看,日本、澳洲都採行寬鬆貨幣政策,且 REITs指數目前位置處於長期低檔區,後市空間相對大。

且日本REITs表現機會特別看好,香港、新加坡、澳洲等地則中性偏多看法。

他進一步分析,日本2012年12月東京 5區辦公大樓空置率下降至年內最低的8.67%水準,且日本其它各主要城市包括福岡、橫濱、名古屋、札幌等地的空置率也較11月持續下滑。

東京辦公大樓的新增樓板面積已自2012年的213萬平方公尺下降至今年的80萬平方公尺,今年新增供給比去年大幅減少70%。

從M&A(企業合併和收購)併購案也可以瞭解日本當地地產的熱絡變化,自2009年至2012年,日本REITs的併購金額就不斷提高,自2009年的2470億、2010年5440億、2011年7140億,一路攀高至2012年的7880億日圓,今年以來預計併購金額已經高達6170億日圓,預計後續還將陸續出現新的併購案,日本今年併購活動將會大幅增溫。

至於在美國公寓類REITs看法上,吳宗穎認為,美國前20大公寓市場的租金成長率與承租率去年第4季的年增率均見成長,尤其是2、3線的休士頓、奧蘭多、亞特蘭大等城市,若是地理條件佳且物業分布具有優勢,更能獲得市場資金青睞。

由於旅館REITs對於景氣最為敏感,在景氣轉好且市場風險降低下,美國旅館REITs近1個月表現優於其它類型。

吳宗穎強調,美國人買房習性與以往相比已有明顯改變,以往美國買房者多是戰後嬰兒潮的長輩,且多偏好購買別墅,現在多是家庭中的小孩買房,不論是買房或租屋都偏好公寓,預料美國人買房及租屋的比重將從以前的70%及30%,未來將改變為各佔50%,預期在美國公寓型REITs的後市潛力寬廣之下,將可望成為當地成長率顯著的REITs之一。

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