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◆居者有其屋 星國民都有棲身處

中央商情網/ 2012.12.23 00:00
(中央社記者呂欣憓新加坡特稿)每個家庭若都有自己的房子,國家將更穩定;此外是讓兒子必須服兵役的父母,覺得新加坡有他們的份,若每個家庭沒有自己的房子,他們遲早認為捍衛的是有錢人的財產。

新加坡面積不大,約700平方公里,是台北市的2.5倍大,不過由於新加坡政府在2009年以前採取大量引進外來人口的政策,近年來新加坡人口急速增長,2000年時,新加坡人口是402萬人,到今年年中為止,新加坡總人口達到530萬人,人口快速增長,對房屋的需求當然也大幅成長。

新加坡建國總理李光耀在回憶錄裡曾提到,他深信每個家庭如果都有自己的房子,國家將會更加穩定,另一個重要目的是讓兒子必須服國民義務兵役的父母,覺得新加坡有他們的份,如果每個家庭沒有自己的房子,他們遲早會認為他們捍衛的是有錢人的財產。

與台灣不同之處

多數房子由國家建造

因此與台灣很不一樣,新加坡多數的房屋都由國家建造。李光耀在1963年推出居者有其屋計畫,經過近半世紀發展,新加坡約85%的居民住在組屋,也就是由建屋發展局(Housing Development Board,HDB)所建造的房屋,因此新加坡人稱組屋為HDB。

其餘15%的人住在私人建設公司蓋的公寓,一般稱為Condo,設備和環境都會比組屋來的高檔,價錢自然水漲船高,是組屋的兩倍以上。

特別的是,新加坡政府蓋組屋不是只有蓋房子而已,在規劃組屋區的時候,會連居民的生活需求一起考量,因此大型組屋區附近會有食閣,類似台灣人熟悉的美食街,有各式各樣的小吃攤,另外像診所、托兒中心、公車站,一應俱全,滿足人們最基本的生活需求。

另外,政府負責定期清洗組屋,讓組屋維持亮麗面貌,因此新加坡人相當自豪於看起來總是乾乾淨淨的房屋。

也由於組屋政策發展得早,早期建造的組屋過了30、40年後逐漸變得破舊,1989年還在李光耀執政時期,為了避免老舊組屋看起來像貧民窟,因此由政府編列預算翻新組屋,這項政策直到現在依舊在執行。

由於新加坡的政策是要吸引外國人才為新加坡打造良好的經濟表現,因此租房市場相當熱絡,新加坡的房租非常貴,以1層公寓中的1間套房來說,至少是1000新元(約新台幣2萬4000元)起跳,價碼看地段,越靠市中心當然也就越貴。這還只是組屋的價碼,若是私人公寓,價格幾乎可以翻漲兩倍。

工作約4年即能貸款買房

因此在付房租與付房貸幾乎是差不多的狀況下,加上新加坡公積金制度的設計,新加坡人只要符合資格,都會選擇購屋,頭期款和後續的房貸可從每個新加坡人的公積金中扣除,貸款也可以向政府貸,利息約在2.6%左右。

公積金制度是每個受雇員工擁有自己的1個戶頭,每個月從薪資中扣除一定比例的錢,公司也需付出一定比例的錢,這筆錢存入戶頭後被分為好幾種用途,包括購屋、養老,支付醫療費用等,但彼此之間不得混用。

公積金制度形同強迫國民儲蓄買房子,既然錢都已存入公積金戶頭,也不能挪做他用,一般新加坡人會在出社會工作後的3到4年,錢存得差不多可以付頭期款時買房子。

為了保障本國國民一定有房屋可住,購買組屋的一定要是新加坡公民,只要年滿21歲,家戶月收入在1萬新元以下,就能申請。

有新加坡人戲稱新加坡政府什麼都管,小至吃飯穿衣、大至結婚生子,這從新加坡的房屋政策也可看出端倪。為了鼓勵居民結婚生子,組屋的申請人必須和新加坡公民或是永久居民組成家庭,單身人士要等到35歲之後,才可以購買公開市場的轉售組屋,符合資格者也可以申請政府的貸款。

今年新加坡總理李顯龍在國慶大會也提出未來可能的方向,如果夫婦帶著孩子,申請組屋就能擁有優先權,就是希望年輕夫婦多生孩子。

祭出多項措施

防制炒房

新加坡的組屋型態多半很固定,分為2房式、3房式、4房式、5房式組屋,也就是1房1廳到4房1廳的型態,坪數從13.5坪、18坪、27坪到33坪,價錢則依大小和地段,從30萬新幣到70萬新幣(約新台幣720萬至1680萬)不等,剛成家立業的年輕夫妻一般從3房式組屋入手,再逐漸換到比較大的房子。

為了避免投資客炒房,新加坡政府對購買組屋有不少條件限制,除了先前提到的單身年齡限制,新加坡人一生只可以申請購買組屋兩次,但要先賣掉第一次購買的組屋,第一次購買的組屋要住滿5年才能轉售,也就是讓組屋進入所謂的公開市場。

公開市場的組屋條件稍微寬鬆,新加坡公民或是永久居民都可以購買,也沒有家庭收入的限制,價格也就比新組屋高約2至3成。

不過買二手組屋,買方必須要以現金付「現金溢價」,也就是假如1棟二手組屋價值50萬新幣,賣方要求52萬新幣,除了頭期款之外,買方還要以現金支付2萬元新幣,無形中增加投資客炒房成本,也有抑制炒房功效。近1年的現金溢價約在2萬新幣到3萬新幣左右。

由於政府擁有土地所有權,加上種種購買限制,新加坡的新組屋價格一向穩定,不過因為需求強勁,公開市場的組屋和私宅的價格就年年攀升。新加坡金融管理局指出,今年第二季和第三季的房價依舊持續上漲。

為了讓房市降溫,新加坡政府近兩年祭出不少打房措施,最新剛祭出的降溫措施,嚴格規定個人或非個人,購買私人住宅或組屋的貸款期限都不能超過35年。

落實人人有屋住理念

值得他國參考

其他措施包括外國人和企業購買房地產將額外繳交房價10%的印花稅,永久居民購買第2間房屋,以及公民購買第3間住宅,需支付房價3%的印花稅;已經擁有私宅者,想買組屋必須要在6個月內賣掉私宅;第2棟房屋房貸不能超過總價6成等。

「住」是1個人生存在世上最基本的要求,從組屋政策來看,新加坡徹底落實了「居者有其屋」這樣的理想,但這樣的政策會成功,有其獨有的社會條件和背景,不是每個國家都仿效得來,不過新加坡政府意欲讓每個國民都有棲身之處的理念,值得其他國家參考。

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