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政府打房要壽險業退場 商用不動產市場急凍

大成報/ 2012.12.19 00:00
【記者林瑞明/台北報導】金管會大動作干預壽險業購買不動產政策,祭出八大限購令將對台灣商用不動產市場產生巨大衝擊。大師房屋陳建慶總經理表示,政府打房一波接一波,首先「奢侈稅」登場打的是短線投機客;緊接著「緊縮土建融資」打的是建商;再來「央行對雙北市住宅建價或買賣金額高於8,000萬元,其他地區高於5,000萬元者,限貸成數不得超過6成」打的是豪宅;然後「實價登錄」造成市場觀望氣氛濃厚;最近金管會的限購令更擺明要壽險業退出不動產投資,讓商用不動產市場快要瞬間窒息。陳建慶總經理強調,一但市場沒有成交量,商用不動產的價格就沒有支撐,勢必會向下修正。

事實上,在政府持續盯緊豪宅房價的期間,商用不動產一度成為置產投資者的避風港,這可以從台灣今年前三季商用不動產成交總額屢屢創下新高得到印證。然而隨著油電雙漲,帶動物價全面喊漲效應的逐漸顯現,以及GDP保1困難的疑慮又甚囂塵上,社會普遍瀰漫著一片對未來恐慌的陰霾,民眾消費意願不創下歷史新低也難。陳建慶總經理說,台灣景氣持續低迷對一般店面及商辦已經衝擊很深,金管會限制壽險業買樓(大型商用不動產)則是雪上加霜!

大師房屋總經理陳建慶分析,影響商用不動產在店面交易部分,有著下列四大原因:

1. 景氣差停滯消費

物價漲翻天,什麼都漲、就是薪水不漲!民生消費冷颼颼,消費者都不消費或延遲消費的結果,許多店家的營收大減,付租能力也就變差,自然很難經營下去,遲早只有吹熄燈號。

2. 投資者心理因素

政府持續打房,市場熱錢太多競相追逐金店面,許多投資者在投報率偏低的狀況下,還是花大錢買下店面,等著就是租約到期調漲店租,在這種急於回收待價而沽的預期心理作祟下,大多數的店家根本無法負擔,造成店面空置率大增。

3. 辦公商圈的改變

許多以往辦公族群川流不息的區域商圈,隨著產業板塊遷移效應,造成用餐及購物消費人潮減少,最明顯的例子,像是敦北、民生商圈,隨著大型企業紛紛搬到內科、南軟園區,商圈店家風光不再,生意大受影響。

4. 消費型態的改變

隨著百貨公司、大型購物中心與大型量販店如雨後春筍般的設立,消費者不管是精品、日常用品或民生必需品皆可一次購足,停車又相當方便,加上內設動輒上千坪的美食街,傳統商家很難匹敵;其次就是虛擬購物的興起,例如網路購物商城大行其道,或是電視購物台對家庭主婦深具魅力,瓜分消費市場大餅,對經營實體通路的服飾、餐飲、零售業…等傳統店家影響最劇。

商辦部分也是大致相同,除了景氣不佳之外,蓋太多廠辦造成供過於求也是主要原因;舉例來說,台北市中心一坪2000元的辦公室租金,在內湖行情1200元,南港更只要800元;即便是如此,最近在內科,就不乏有上市公司,紛紛將台北公司搬回土城、桃園的例子,顯見企業為了應付這波景氣寒冬,也都當機立斷以節流來力求生存。不過陳建慶總經理認為,在陸客來台觀光持續開放的暢旺需求下,整棟大樓型的商用不動產,可作為商旅及大型商場開發之用,仍將是各方搶進、炙手可熱的標的。

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