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倫敦商用不動產 亞洲買家居首

自由時報/ 2012.12.10 00:00
編譯許世函/特譯

亞洲投資者競逐購買英國倫敦商用不動產,今年亞洲的買家人數超越英國,名列榜首。

倫敦往往被視為資金的安全避風港,今年由於英鎊弱勢,加上投資倫敦商用不動產的利潤好過其他金融投資,因此吸引海外買家湧入倫敦市場。

亞洲投資者是今年倫敦商用不動產市場的最大買家,包括馬來西亞的公務退休基金與南韓教師基金皆為投資者其中之一;根據房地產經紀機構仲量聯行(Jones Lang LaSalle)數據彙編,今年亞洲在倫敦商用不動產的投資金額大約17.7億英鎊(約28億美元),在全部投資者的金額比率當中超過25%。

數據顯示,來自亞洲的主權基金對於房地產的投資配置比重正在增加,因亞洲在其資產報酬成長較慢的情況下,進而競逐海外市場以追求較高的收益率;加上英鎊貶值,以及英國安全避風港固有的聲譽,使得具有歐洲金融中心地位的倫敦成為全球房地產投資當中饒富吸引力的城市。

仲量聯行估計,截至今年9月底為止,亞太地區買家以28%的金額比率超過英國本地買家金額規模,較去年的24%提升了4個百分點,大多數亞洲投資人都湧入倫敦的金融城(Square Mile)地區。亞洲人投資金額在2010年為35億英鎊。

而在其他國籍的買家方面,英國買家今年的比率則從去年的37%大幅降至20%,因將投資市場轉往美國,而美國投資者在2010年曾是最大的英國商辦投資族群,今年的投資金額則佔19%的比重。

自從倫敦的房市行情下跌,引起日本籍地主減持投資倫敦房產的比重,由10年前的11%減少至2005年的2%。當今倫敦的房市價格相較2007年的水準還低25%,加上今年亞洲貨幣的強勢,讓亞洲投資者更能負擔得起倫敦的房價。

新加坡幣過去5年間相對於英鎊已經升值了52%,意味新加坡投資者比起2007年可以用相當於半價的資金購買倫敦的房產,相對於英國本地投資者比起5年前只少了23%的購屋成本。

此外,倫敦房價的上漲速度遠落後於香港,根據經銷商Colliers 11月9日的報告,過去3年間香港的商辦價格成長一倍,資產投資機構Databank顯示,倫敦金融地區的商用不動產價格過去3年間上漲了35%。

更重要的是,倫敦對於海外買家的另一項吸引力是海外公民在英國出售房地產不用課稅。

亞洲個別買家方面,南韓投資人眼光正在轉向海外市場,並在房地產投資,因南韓國內很難獲得如此的高報酬率。根據韓國資本市場機構基金和退休部門研究主任Song Hong Sun表示,隨著高齡化現象成為南韓社會最大的隱憂,南韓的各退休基金和信貸合作已尋求任何額外報酬,且偏好於長期投資。

日本人也從倫敦房市回籠,日本按市值計算最大的開發商三菱不動產,於2011年6月從德意志銀行手中購得倫敦63層樓高的主教門大廈(Bishopsgate tower),該公司英國分社的總經理Hiroyuki Arimura在信中表示,倫敦房市是全球最具吸引力的市場,因其透明度對於投資者來說極具全球吸引力。

日本億萬富豪森章(Akira Mori)計畫在倫敦、紐約和東京三城購置最高可達7.6億英鎊金額的房產,因為這三地房市復甦以及日圓升值。

香港方面,由香港億萬富豪劉鑾雄所經營的華人置業集團,去年在倫敦從愛爾蘭買家手中耗資2.8億英鎊買下River Court地區大樓,這棟大樓部分被高盛銀行承租用在歐洲的總部。

最後,由馬來西亞兩家企業和馬來西亞公務退休基金所組成的買家,明年將開始在距離倫敦市中心5.6公里以外處著手一項80億英磅的Battersea建築計畫。

馬來西亞買家之一,經營能源、設施等業務的Sime Darby集團執行長Mohd Bakke表示,英國的法治系統和市場透明度是他計劃在倫敦進行海外拓展的原因。

港商華人置業集團11月初從德國基金公司KanAm Grund手中花費大約2.45億英鎊買下Winchester House大樓,該大樓承租人為德意志銀行。

隨著倫敦的建案放緩,拉低建築成本與房市供應量減少,倫敦的頂級房產表現可能比其他城市還更亮眼。

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