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住展:2013年房市10大趨勢 景氣「三低一高」成隱憂

鉅亨網/鉅亨網記者郭幸宜 台北 2012.11.22 00:00
今(2012)年房市在外有歐債危機,內有奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策衝擊下,推案量較往年保守,其中,具指標意義的北台灣推案量約8600億元,較2011年減少3.5個百分點。展望明(2013)年房產市場走勢,住展雜誌歸納出10大趨勢,提供消費者出手購屋前參考。

一、景氣面:北台灣明年推案將較今年增加1成

住展雜誌預估,明年三大都會區推案量約落在1.2兆元左右,其中北台灣全年推案量,仍會可望比今年增加一成,總推案量粗估9500億元,台中與高雄則估計將與今年持平,推案量分別約為1600億元、1200億元,預估明年三大都會區的推案量,將增至1.23兆元。

二、雙北市房價持穩 「強者恆強」、「漲跌互見」

統計今年第3季台北市預售屋平均房價約76萬元,信義、大安區的房價更是一飛衝天,每坪高達132.5萬元及129.2萬元,雙雙創下台北市預售屋房價歷史新高點;至於新北市第3季預售屋平均房價約35.7萬元,同樣寫下歷史新高。

住展雜誌表示,若從明年台灣政經情勢解讀,預料2013年雙北市的整體平均房價應可望「持穩」,即便新北市某些地區,恐陷入供過於求的隱憂,但預期修正的幅度應至於超過1成,整體房市行情將呈現「強者恆強」、「漲跌互見」的現象。

此外,包括老舊市區的大同與萬華區,預料明年在雙子星大樓效應下將出現補行情,漲幅則約在一成之間;而新北市的新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區,漲幅也有一成上下。至於台中市和高雄市房價則預估以高檔盤整。

三、銷售率低檔盤整:

近年來北台灣的平均銷售率約在4-5成左右,住展雜誌預估,2013年的建案銷售率,在實價登錄房價「比低不比高」效應影響下,銷售率欲攀升恐有難度,整體的銷售率將在4-5成間低檔徘徊。

住展雜誌認為,明年新建案如欲開出紅盤,除了價格須符合行情外,建商的品牌及產品力的強弱,也是左右銷售率能否提升的關鍵。

四、豪宅仍續領風騷

住展雜誌指出,明年三都房市焦點仍集中於豪宅市場,包括威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案、冠德建設於信義計劃區的豪宅案等。據了解,上述兩案都將開出每坪300萬元的天價準備測試市場水溫,加上台中七期的豪宅、高雄美術館特區、興富發與京城建設的豪宅都將陸續出籠,因此不難預見明年3大都會區的豪宅案仍將是鎂光燈追逐標的。

五、利率不動 可望推升購屋意願

為促進經濟的活絡,市場推測,央行將趨向不調整存款準備率,不過又因國內通膨壓力仍未消除,使得購買不動產成了抗通膨保值的好理由。住展雜誌分析,假設明年利率仍將持續走平,可能進一步推升民眾購入不動產的意願。

六、商用不動產交易量縮

有別於豪宅的好行情,市場擔憂,商用不動產明年成長幅度恐將因金管會的「新八條」禁令而停滯。事實上,今年商用不動產市場因游資充裕、好貨有限,以及壽險業者力撐下,表現相當亮眼。

住展雜誌分析,明年的商辦價格表現將呈「穩中有升」的格局,惟交易量衝高恐不易,在價格部分,受惠於觀光與商務需求都持續增長,加上好的標的有限,因此研判暫無看空理由,長期來看,價格仍有一定的成長空間。

七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場

住展雜誌表示,近年北台灣4-5成的極低銷售率,恐將使得未來幾年內未賣出的新成屋賣壓倍增,並對預售屋產生牽制效應,其中又以新北市幾個供過於求較明顯的林口、三峽、淡水,及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊為最。

八、新北市房屋需求穩定成長

受到台北市高房價排擠效應的影響,讓近幾年房價相對較低的新北市的移入人口大幅增加。而受惠於人口增加效應,不僅推升新北市房屋需求增加,也連帶使該區的房價跟著走漲。

九、價格是否貼近行情,建案銷售好壞關鍵

從實價登錄實施以來,各工地的成交天數有加快的趨勢,下訂與簽約的速度也陸續加快,是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格,成為建案成敗的的重要關鍵。

十、「三低一高」房市隱憂

央行指出,全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面,台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機中。住展雜誌指出,對購屋者而言,國內經濟實質面是否好轉,將成為操控房市好壞的一大變數與隱憂。

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