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總價太高 木柵捷運宅「信義18」脫標率+溢價率低於行情

鉅亨網/鉅亨網記者葉家瑋 台北 2012.10.22 00:00
捷運宅「信義18號」今天標售,標售案共計16戶住宅分13標,共吸引了14封投標單,7筆標案順利標脫,標脫率約54%,若換算平均標脫價格,每坪約54.3萬元,僅小幅溢價4%,得標價略低於市場行情;市場推估,可能是受到總價過高、加上產品部分戶別地理位置欠佳影響投資人意願,造成整體買氣略顯不足。

臺北市政府捷運工程局表示,本標售案共計16戶住宅分13標,約25坪至80坪,房型為2房、4房,標售每坪底價約46.8萬元至54.1萬,7標順利標脫結果,經估算不含車位平均標售價格約每坪54.2萬元,平均得標價比底價約高出4.4%,最高的個案得標價比底價約高12.65%。

近年捷運宅深受民眾歡迎,2010年以來多次的捷運宅標售案,多能全數標脫,不過除了「京華苑」之外,多屬於中小坪數型產品,吸引許多自住與收租型買方進場搶標,此次標售的「信義18號」,地點位於捷運木柵站旁,靠近信義快速道路與二高,位置並不差,但捷運局釋出為4房產品,加上部分戶別面向電塔,整體買氣不如預期。

信義房屋捷運木柵店店長許雲晴指出,文山區總價3000萬元以上客層並不多,捷運局標售同時間釋出13筆的標案,短時間內供給量有點大,加上有些還是兩戶合併標售,總價在4、5000萬元,一般的4房總價也多在3000萬元以上,難以吸引投資置產型買方進場購買,因而投標狀況表現一般。「信義18號」4房行情單價每坪約55萬元,而同社區中需求最大的標準3房與2房,目前單價行情約在每坪60萬元上下。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,捷運標售不如預期,主要是市場買氣受實價登錄公布所影響,買方認為價格可能出現修正,在信心度上不如以往,加上許多精華區域在價格公開後,成交價不如想像中高,也導引買方積極前進精華區,再再都讓該案標售受到衝擊。

台灣房屋智庫研究員洪佩君認為,信義18號屬於捷運分構宅,一方面保留共購宅的交通優勢,一方面又可以避開共構宅的使用限制,然而這次8戶流標,可能於部分戶數面對電塔有關,加上是投標作業將共用上下機械車位的單位倆倆綁在一標當中,也造成投標人選擇上的限制。

不過,文山區開車前往信義區不到10分鐘,房價漲幅相較內湖、南港幅度較小,洪佩君分析,儘管因為生活機能較弱以致當地居民不願追價跟進,但對於區域外的買方卻仍有一定程度的吸引力,未來儘管不至於大漲,卻也難有下修空間。

而緊接捷運局後續還有「南方之星」標案將登場,標售戶數超過200戶,由於這兩次的標售,日後都要登錄實價,對於行情參考相當具有指標意義。

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