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因應銀行撒手鐧 建商化零為整

自由時報/ 2012.08.27 00:00
〔自由時報記者林美芬/台北報導〕擔心房市泡沫,恐衝擊高單價、低總價的小套房房貸風險,銀行業近年來對小套房貸款發出限貸令。但小套房市場近來發展出化零為整的投資或銷售新方法,以兩到三個套房為一單位,投資客一次買一單位、至少三十坪,甚至建商可協助申請整合成一個門牌及住址,來突破銀行對小套房的限貸令。

央行、金管會聯手打壓高房價,高單價、低總價的小套房產品首當其衝,不少公營銀行拒絕承作小套房貸款,不然就是降低貸款成數到五成、利率拉高到二%以上,造成這一、兩年小套房市場銷售大減,建商及投資客都叫苦連天。

但窮則變、變則通,房市已出現小套房化零為整的銷售新模式。

多個套房共用大門、地址門牌

這種新型態套房設計,從外觀來看就是普通住家型,但內部設計是兩到三個套房,以某位於台北市林森北路套房案為例,基地不到百坪,設計七層樓住家,坪數是三十坪、四十二坪、六十坪等,這些設計都沒有客廳,如三十坪的住宅裡只有三個套房,各附獨立衛浴、門禁卡,等於是獨立的三個套房,但共用一個大門及一個地址門牌。

建商透露,如投資客看好當地租金行情,要買三戶、每戶十坪的小套房,以一坪九十萬元計算,總價是二七○○萬元;但若以小套房名義向公營行庫申貸,很容易被打回票,幸運能申貸,成數也僅五成,得自備高達一三五○萬元款項,利率也高出一截。

但若化零為整,以一單位三十坪申請房貸,只要三成自備款,其餘有房貸,負擔較輕。以林森北路一帶的套房租金來看,十坪全新套房租金可達兩萬五千元,用租金就可付貸款,若用自備款八一○萬元來計算,投報率更達十一%。

在淡江大學附近的某學生套房,新推案同樣採取如此的規劃手法,最小坪數三十坪以上,內部一樣是三個套房設計,一坪約二十萬元,一次買三個套房六○○萬元,自備款三成、只要一八○萬元,每月租金八千元,三個套房有兩萬四千元,投報率更高達十六%。市場人士表示,這種以出租為主的住家套房設計,成為業者突破銀行限貸令的新規劃。由於才剛開始推出,案量不多,市場接受度還有待考驗。

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