買房抗通膨／觀光潮帶動獵店 商場景點價漲1到2成

圖說:舊大樓重新整裝後，轉型變成新的商旅，也為附近商圈帶來更多人潮及錢潮。（記者楊淑伶攝）

欣傳媒 | 記者楊淑伶／專題報導

吃小吃、買衣服，西門町、台北車站不只觀光客愛逛，現在包括商辦店面，連陸客有興趣獵地。陸客來台觀光、自由行盛行、外籍商務人士租賃需求增，迎接這龐大商機，商旅連鎖集團逐漸興起，近年來為台北市老舊的商用大樓、傳統旅館及沒落的百貨公司掀起一波改建潮，這些舊大樓重新整裝後，轉型變成新的商務旅館，也為附近商圈帶來更多的人潮及錢潮。

根據房仲業者調查，目前台北市商務旅館最熱的三大商圈主要分布在西門町、台北站前及信義敦南，主要連鎖集團有台北旅店集團、萬事達集團、福泰連鎖飯店集團、海霸王餐飲集團、晶華飯店集團及國賓飯店集團等。永慶資產管理協理黃增福表示，台北市老舊商用大樓改建商務旅館後，預估每年創造收益將較原辦公出租收入增漲至少4倍以上，投資報酬相當可觀。

西門町、台北車站商旅熱投資報酬倍增5倍

北市忠孝東路一段車水馬龍，以往在百貨公司兩旁的店面最搶手，現在巷子裡的商旅、早餐店店面，都有投資客搶著來卡位。有房仲業者指出，幾乎每個星期都有陸客來詢問。詢問度高，但是真的下手買的，根據房仲透露，目前僅限於台北東區，越來越多陸客熱門觀光景點，成了投資客卡位焦點。

根據交通部觀光局統計，今年1至4月台北地區一般觀光旅館的房租收入已從去年平均單月1.23億元增加至1.38億元，增幅達12%，住用率也從去年的75.68%提高至77.71%。黃增福表示，商務旅館住用率及房租收入的增加，顯示商務旅館業正處於成長階段，而目前陸客自由行人數正持續增加，政府也積極對外招商，因此，未來商務旅館的需求將會愈來愈大。

此外，觀察舊商用大樓改建商務旅館後，不僅活化了老舊建物的使用價值，更為業者創造更多的租金收入，投資報酬大幅提高。根據房仲業者調查，若進一步換算業者改建商旅後的投資報酬，台北站前每坪可創造的年租金收入將從1.6萬元增加到7萬元、西門町為1.3萬元增加到7.4萬元，信義敦南為1.7元萬增加到7.8萬元。黃增福分析，原B辦大樓的業主將建物改租給商旅經營後，租金收益約可增加1至2成；但若是商旅業者自行開發，不僅改建成本低，創造出來的投資效益更高，改建商務旅館後的投資報酬相較原辦公出租收入約增加4至5倍以上，而西門町的舊商辦改建商旅後，預估年租金收益增漲幅度更高達5.4倍。

央行打房、歐債警報下半年房市審慎

就在房地產呈現多空交戰的當下，央行打豪宅，宣布全面限縮房屋貸款成數，雙北市住宅建價或買賣金額高於8千萬元，其他地區高於5千萬元者，貸款成數不得超過6成，且不得提供寬限期，也不得用修繕或其他貸款名目增貸。這樣限縮豪宅貸款打房政策，首先受到影響就是所謂「山寨豪宅」了。

戴德梁行總經理顏炳立表示，「山寨豪宅」指的就是包括內湖、南港與古亭等非都會區市中心的外圍地區，已經有開發商因為豪宅限縮政策而直接降價求售，由每坪105萬元先降到100萬元，等於是有賣就不算虧。

顏炳立進一步強調，目前已過了奢侈稅的閉鎖期，非核心區的次檔貨將開始準備出貨，因賣方供給增加，加上願意承接的人少，在供需失調下，預估價格將有下修一成，也就是10%的空間。

值得注意的是，國際上，歐債風暴影響全球金融穩定，下半年國際財經局勢仍嚴峻，台灣則在日韓等國夾擊下，今年以來進出口表現持續低迷；就住展企研室的觀察，目前中低價位產品及區域銷況還算平穩，但中高價位市場自四月通膨話題炒過之後，五月開始就一路下滑，這和證所稅及國際情勢不安都有關係。只要這些因素不解，下半年房市將仍持續盤整。