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都更夢碎 北市公寓房價下跌11.6% 與電梯產品價差26.8% 史上最大

工商消息/ 2012.07.10 00:00
六月份內政部都更條例修正草案出爐後,北市「公寓」市場丕變,據中信房屋資料顯示,受都更門檻提升衝擊,中古公寓都更夢碎,北市「公寓產品」的每坪成交單價由五月份的54.49萬元下跌至48.17萬元,跌幅達11.6% (如附表一所示);而北市「電梯產品」則由五月份58.61.萬元上升至61.06萬元,上漲4.18%,兩者價差幅度由今年五月的7.6%,大幅擴大至六月的26.8% (如附表二所示),創史上最大差距。 中信房屋副總劉天仁表示,根據中信房屋六月份成交資料顯示(如附表二所示),受都更門檻提升衝擊,六月份台北市「公寓」及「電梯」產品的價差大幅增加,來到每坪「12.89萬元」,較「今年五月的價差每坪4.12萬元」擴大近三倍,也比「2011年的平均價差每坪5.25萬元」、「2010年的平均價差每坪7.85萬元」及「2009年的平均價差每坪5.52萬元」都來得大,未來「公寓」產品和「電梯」產品的價格將不再這麼接近,少了都更題材,公寓的買賣價格,將回歸買方對物件的原始需求條件而定。另外,台北市「公寓」產品每坪成交單價也正式跌破50萬大關,由五月份的54.49萬元跌至六月份的48.17萬元,下跌11.6%;而「電梯」產品則由五月份的58.64萬元小升至61.06萬元,上漲4.18%,悄悄站上六字頭,顯見部分買方對都更題材幻滅,棄「公寓」選「電梯」,兩者價差幅度從「2009年的14.9%」、「2010年的18.6%」、「2011年的10.8%」,大幅增加至今年六月的26.8%,價差逼近三成,創史上最大,顯示北市「公寓」與「電梯」產品的價格受都更門檻提升影響,未來兩者房價將正式脫鉤。 中信房屋副總劉天仁更進一步舉例指出,過去在都更效益下,公寓屋主在銷售上會參考該區域「預售屋行情」,若預售屋一坪賣150萬元,公寓屋主往往期望「預售屋一半的價格」甚至更高,每坪至少要賣75萬元,並期望在未來改建效應下,能「一坪換兩坪」,但現在內政部擬修法將都更條例的「申請門檻」由原來的1/10提高至3/10或5/10;「同意門檻」提升至2/3到9/10(如附表三所示),如此一來,都更門檻增加,都更困難度提高了,在都更成本增加下,中古公寓的改建效益減少,「一坪換兩坪」及「至少預售屋一半以上的價格」的題材沒了,精華區舊公寓房價恐向下修正,並且喪失和預售屋的比價光環,所以未來公寓產品的價格將逐步回歸市場供需機制,「屋齡折舊因素」成為另一個影響價格的重要事項,人為炒作都更題材的效益也將大幅減少。

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