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劃進都更範圍怎麼辦?不可不知的四大自保法則

鉅亨網/鉅亨網記者葉家瑋 台北 2012.06.08 00:00
台北市文林苑爭議讓不少民眾聽到「都更」就害怕,擔心自己住的房子,哪天也被列入都更範圍區域,根據統計,台北市屋齡超過30年以上的老舊房子有41萬戶,占了全市87萬戶住宅將近一半的比例,也就是說台北市居民有將近一半,都可能面臨到都更問題,當自己被劃進都更範圍時,不是你要不要參與,而是你不能不參與,居住正義和政府政策實施之間如何取得平衡,民眾如何自保自身權益,好房網提供以下幾點法則。

法則一:積極參與公聽會 意見疑問隨時提出

東亞建築經理公司總經理唐惠群表示,通常申請者在申請都市更新事業概要時,會針對住戶舉辦公聽會。公聽會除了當地居民外,也會邀請有關機關、學者專家和更新單元內土地、合法建築物所有權人參加。而受到各界注目的文林苑事件,後來之所以引發如此大的衝突,正是因為王家沒有參與公聽會,導致無從得知建商的都更計畫。其實,建商或申請者召開公聽會,就是整個都更案開始的最初源頭,也是住戶一開始就不能忽視的重要程序。

公聽會通常得提供「權利變換」的計畫內容,像是得公佈3家估價師事務所的估價過程、估價價格、條件等。另外,也得提供更新前的土地畫分結果、更新後的房地基本資料,像是各單元用途、面積、車位數量,每單元的價格,還有其他足以影響價格等重要事項。

除了法定程序的公聽會外,其實住戶也可以隨時要求建商、申請者或其他專業團隊召開公聽會,了解細節與內容。由於不少資訊都是在公聽會時發布,像是建築設計、選屋原則、蓋屋資金來源、安置方式或是租金補貼等,都與住戶未來的生活、財產有關,務必從一開始參與,仔細了解公聽會的所有內容,不懂的地方隨時提問,以免喪失權利。

法則二:估價學問大 貨比3家不吃虧

由於目前台灣不動產估價在資訊不透明、實價登錄政策還未上路的狀況下,現行的估價方式,只能依照鄰近商店或住屋價格去比較,因此,估價差異難免存在。以目前正在進行都更的「台北永春社區」一案為例,一開始估價每坪42萬元,但在住戶提出疑慮後,估價內容飆升到一坪68萬元,價格甚至比更新後的價格更高,不僅讓人質疑估價內容是否可信。

正因為估價難有標準答案,因此政府規定,必須收集3家估價師事務所的報告,因此,參與都更另一個重要關鍵便是「估價內容」,因為估價結果將深深影響到未來權利分配的內容,所以勢必得仔細了解自己的房屋價格和轉換權利。

舉例而言,台北市政府之前為了促進更多老公寓參與都更,推出了老公寓1坪換1坪的政策。只要都更的基地規模達到完整街廓,或是面積達2000平方公尺以上的,而且基地內4、5樓的「建築基地面積」達基地面積3分之1以上,符合條件的都更案,市府就會給予最高2倍的法定容積、或原容積再加上0.5倍的法定容積。雖然政策誘人、其實條件很嚴格,不見得可以順利取得該獎勵容積。因此,若有建商、實施者要談都更,開出能夠1坪換1坪的條件時,務必要弄清楚是扣除公設後的1坪換1坪、還是含公設的1坪換1坪。

法則三:細檢權利價值表 比例合理適中為佳

權利變換是地主們依照各自「更新前權利價值」所占全體地主「更新前權利價值」的比例,換算分配扣除「共同負擔」後的「更新後權利價值」。舉例來說,假設某都更案共有100戶,老王的房舍在該更新案占了2%的比重,扣除掉共同負擔等價值後,老王之後分配回來的房舍,應該還是要在這100戶中占2%才對。

律師蔡志揚表示,「比例」其實就是權利變換的關鍵。如果要對地主有利,通常地主「更新前權利價值」占全體的比例要高,這是地主與地主間的比較。假設老王明明就占了全部的2%,老李只占了1%,但卻分配出類似的條件,就要檢視看看是否房地的條件比其他人差,該差距是否合理。還要看地主整體「更新後權利價值」與「共同負擔」比例要高,通常地主可以分回6成左右的房舍;如果比例太低,就代表該建商把整棟建物「更新後權利價值」估太低了;如果地主分配單元「更新後權利價值」太高,表示地主需要用更多的「更新前權利價值」才能換到該單元,可能因此要補繳「差額價金」,所以最好「更新後權利價值」不要估價太高。

一般來說,都更期間在外租屋的安置費用也會由建商、實施者出資,通常補貼合理就好,大概1個月3萬元左右,可以租下足夠生活的房屋即可,如果跟建商要求太多反而不好,因為拆遷安置費可列入共同負擔內,羊毛出在羊身上,安置費越多代表共同負擔越高,將來屋主可分配回的房地就越少,對原住戶來說不是件好事。

法則四:拉進第三方 避免黑心建商倒閉

有些原住戶會擔心,要是碰到建商倒閉,或是事後才發現是黑心建商,怎麼辦;唐惠群分析,都更實施前最好與信託銀行簽定信託契約,取得續建完工機制保障;倘若是自力更新,雖然不會碰到建商倒閉的問題,不過也怕營造廠捲款逃跑,最好也可以委託建築經理公司代為管理財務,避免營造廠、相關廠商落跑。

蔡志揚分析,如果發現對方是黑心建商,若有合約關係,可直接依據合約規定中止契約;如果沒有合約關係,就直接請求主管機關依照建管法令,或是依照都更條例「監督及管理」的規定辦理,撤銷該建設公司的實施者資格。

資料來源:好房網

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