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陸客來台人數暴增 酒店式公寓需求增溫 成房市投資新寵

鉅亨網/鉅亨網記者葉家瑋 台北 2012.05.11 00:00
交通部觀光局統計,5月以來陸客自由行來台人數爆增至每日5000人次,日韓背包客再創百萬人次新高,好房誌調查發現,因應強大的外來觀光客,台灣酒店式公寓已發展為三大體系,包括商務式出租住宅、酒店式公寓以及公寓式酒店,其中林森北路簡易式酒店式公寓投報率高達6%最吸睛,不過隨台北車站未來有五鐵共構加持,附近區段的酒店式公寓也將成投資新亮點。

機場經濟 帶動林森北路簡易式酒店式公寓 投報率5-6%

台北市中山區是國際商務人士與背包客經常聚集的地方,四角對飛帶動的機場經濟,讓中山區挾松山機場之便,加上各項生活機能相當成熟,形成高檔與一般酒店式公寓的最大聚落。好房誌指出,以市民大道、林森北路為腹地的晶華酒店,是許多日本、韓國及大陸背包客到台灣必遊之地,因此帶動酒店式公寓熱潮。相較當地晶華酒店一天住宿費4000元以上,附近酒店式公寓租金一天2000-2500元,只有晶華酒店的一半,相當有競爭力。

此外,中山區延著長安東路、松江路、南京東路,屋齡10-20年、總價800-1200萬的二房中古電梯大樓最夯,吸引投資客搶進買中山區房子,改裝為簡易式酒店式公寓,中山區不乏許多小單位、好管理、易出租的酒店式公寓,投報率高達5-6%以上。

另外,在大同區的京站是目前釋出量最大的酒店式公寓,尤其目前又有甲山林代銷、大師房屋和安杰國際,協助代租管理的服務,成為不少背包客、商務客喜愛選擇的區域。更有業者提出包租10年服務,保證租金投資報酬率高達5%,投資人趨之若騖。

住商不動產企研室主任徐家馨指出,台北車站是未來台北唯一五鐵共構的交通樞紐,交通便利性高,外國客來台從桃園機場就能一路搭捷運到台北車站,行李也能直接運送,帶來不少便利性,加上台北車站附近交通便利,又鄰近南京西路、林森北路,可望與林森北路的酒店式公寓產生連動效應,帶動投資熱潮。

「公寓式酒店」自有產權 售後回租受青睞

「公寓式酒店」建案本質為酒店,只是產權分散掉,仍按酒店相關辦法管理,有別於「酒店式公寓」是住宅公寓,不以酒店方式經營,但提供五星級酒店服務,按照居住建築管理。

「南京‧ 六福居」是全台第一個有產權的公寓式酒店,當時開價每坪90萬元,幾乎創下區域的最高價。其中規畫為25坪、32坪兩種房型,換算每戶至少2250萬元起跳,並且以「售後回租」的方式包租3年,保證每個房東在包租期間,可獲得3.5%的租金投資報酬率,也就是至少月租金可以有6.5萬元。

商務出租住宅 土洋大戰 拉高投報率

至於商務出租住宅可說是最早的酒店式公寓,好房誌調查發現,過去台北市商務出租住宅都是本土公司天下,特別是新壽、國壽、台壽保等壽險業進軍最早。但近年來六福、華泰、福華等飯店業,以及甲山林、日勝生等建設公司,看好兩岸大三通帶來的商機,加快腳步搶進佈局。

由於商務出租住宅只租不賣,但可享受到健身房、泳池、餐聽等五星級酒店服務,日勝生建設在2010年標到敦南派出所第上權50年,計劃蓋商務出租住宅,目前還在整地中。以大安區電梯大樓每坪100萬元,中古屋租金每坪1500元,未來商務出租住宅租金上看每坪2500-3000元,投報率更具競爭力。

酒店式公寓投報率高 投資前需留意風險

也因為酒店式公寓打著高租金、高投資報酬率,吸引投資者,並具有產權-「可自住、可出租、可轉售」三大特色,買主收取租金以換取長期投資收益,或出售賺取差價。近期不少建商主推酒店式公寓產品,希望藉由投資人的資金,來開創更多不動產的價值,不過投資酒店式公寓仍有風險,下手前也要謹慎評估。

好房誌經理鄭雅莉分析,雖然不少建商初期主打包租代管,買方可享前幾年的高租金,但是也必須評估,假設合約到期後,這間房子還租不租得出去,另外還得考慮,當時的房市狀況,倘若房市剛好開始走下坡,是否可以順利轉手。

住商不動產企研室主任徐佳馨建議,這類型酒店式公寓投資,因商務客並非長期居住,在缺少交通工具的情形下,更凸顯交通便捷性的重要,因此投資標的需有良好周邊生活機能。

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