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不怕萬萬稅/有殼族報稅省錢妙方

欣傳媒/欣傳媒 2012.05.08 00:00

圖說:綜合所得稅中,與不動產交易相關稅務,分為售屋、購屋、出租屋以及承租屋四大類,只要善用不動產相關稅法,也能輕鬆節稅。(記者陳德偉攝)

欣傳媒 | 記者楊淑伶/專題報導

報稅季節到來,對於好不容易存錢買房晉升為有殼一族的人來說,每個月繳房貸已經夠讓你感到駝背了,別忘了好好善用自用住宅借款利息扣除額就能達到節稅效果,如果是因為個人因素尚未在購置房屋遷入戶籍者,也記得儘速向戶籍機關申請戶口遷入,才能享有當年度自用住宅購屋借款利息扣除額。綜合所得稅的各類申報項目之中,與不動產交易相關而可能產生的稅務,大致可以分為四大類,包括售屋、購屋、出租屋以及承租屋,只要善用不動產相關稅法,不管是買屋、賣屋、還是房東、房客四族群,也能輕鬆節稅又省錢。

購屋貸款自住戶利息扣除額上限30萬

從買房子的納稅義務人來看,在資金運用的槓桿原則下,多數人買房子都會向金融機構貸款,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,國稅局指出,購屋借款利息須減除儲蓄投資特別扣除額後所得餘額,申報扣除,每次扣除金額上限為30萬元,每一申報戶以一屋為限。但條件包括房屋必須為本人、配偶、受扶養親屬所有。另外、本人、配偶或受扶養親屬必須在00年度完成戶籍設立。且房屋未供作出租、營業或執行業務者使用,最後則是檢具支付此一房屋借款的利息單據正本。

舉例來說,小明於100年度在台北購置屋自住,並於當年度辦妥戶籍登記,小明向銀行借款支出利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,那麼在申報購屋借款利息時,須以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但因餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報購屋借款利息扣除額。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法

由於今年財政部大幅調高售屋所得標準,售屋民眾一定要備齊相關證明文件,否則就得以財政部所公布的標準計算售屋所得。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,計算方式,若是出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」,計算出的財產交易所得較低,等於是「賠錢賣屋」,那麼納稅人只要提供相關證明文件,例如當時所付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

但若無法提供依據的屋主,陳俊宏指出,最單純的申報方式,是以『房屋評定現值』的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部100年公告現值由99年的37%調高為42%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為42萬元,相較99年來說,若今年售屋的話,等於多出5萬元的財產交易所得收入。

但若去年賣房子有賺錢的民眾,今年就要提報「房屋交易所得稅」,若列舉扣除額後的交易所得,仍高於評定現值,即應選擇評定現值申報較划算。

包租公節稅三大招

包租公或包租婆如果想要節稅,基本上可掌握住三大重點。首先「備妥憑證,提高可供扣除額」,可依財政部公告標準,直接扣除租賃收入43%必要費用,以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。而另一種列舉扣除方式,即對因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用(如房屋折舊、修繕支出等)逐項提出證明,作為列舉扣除,納稅義務人可先行核算何種方式申報最划算。

再來是「避免無出租被認有租金收入」,如果將房屋無償借給親朋好友做生意,不論有無收取租金,都要申報租賃所得;但若是無償提供用於個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的2人證明,就可不用設算租金。

最後則建議可「彈性運用押金孳息所得的申報規定」,納稅義務人若將出租房屋的押金存到銀行,並孳生利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報,可減掉租賃所得的必要費用。

租屋族享12萬元租金支出列舉扣除額

對於在外租屋一族而言,別忘了可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。

舉例來說,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,每月租金1.2萬元,一年下來房租支出就有14.4萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的7.6萬元,假設最後所得淨額適用最低5%的級距,這樣便可以產生(120,000-76,000)x5%=2,200元的節稅效果。

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