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高緯環球二零一二年第一季研究報告:香港商廈租金持續下降 商舖則獨領風騷

美通社/ 2012.04.18 00:00
商廈需求下降 2012年首季租金下跌5.2%

隨著整體經濟放緩,金融及銀行業縮減營運規模,直接令中區第一季商廈需求下降。整體商廈租金較上一季下跌5.2%至三月底平均每月每方呎66元,待租率則上升1.2%至4.7%。中區的甲級及超甲級商廈平均租金亦跌至每月每平方呎105.40元,季度跌幅達10.9%。高緯環球香港執行總監蕭亮輝表示:「中區商廈租金已跌至2011年前水平,由於全球經濟環境仍欠樂觀,銀行及金融業的營商環境變差,在商廈需求下降的情況下,部份中區業主已削減租金以挽留租戶續租及吸引新租戶。蕭氏續稱,除非歐美金融市場及經濟狀況在短期內有明顯改善,否則中區商廈租金將於未來三季再下調5至10%。」

高緯環球商務部主管高級董事霍佐平稱:「中區商廈整體待租率上升至6.2%,是該區自2010年初以來最高水平。待租率增長不僅顯示需求放緩,當中亦反映部份企業因削減成本或精簡架構而撤出中區,向市場釋放商廈空間。部份於2012年上半年租約期屆滿的租戶已選擇不再續約或將部門合併至其他出租物業或即時退租。」 (見附表一)

霍氏預期中區租金將於未來三季持續下調,跌幅將再有5至10%,並將輕微推低其他區份的租金,但由於各區的待租率仍處於頗低水平,預計未來三季將再有2至5%的溫和下調幅度。

零售市場有望於2012年持續增長

在2012年首兩個月,零售銷售金額按年增長15.2%,略低於部份經濟師的預期,但仍屬可觀增長。內地訪港旅客人數持續加速增長,在今年首兩個月較去年同期上升19.7%。在經濟放緩、出口及本地物業市場疲弱的影響下,消費者已變得較審慎,預計零售銷售增長幅度將較2011年少,但本港仍是國際零售品牌進駐及擴張的目標。高緯環球香港商舖部高級董事胡詠詩表示,全球品牌在經濟環境仍然寬鬆的情況下仍熱衷擴張,而由於本港零售市況長期處於增長狀態,加上內地旅客持續來港購買消費品及奢侈品,因此預期需求將保持增長勢頭,租金將進一步上升。一線地區旅客量高,將繼續由國際著名服裝品牌,本地及國際珠寶鐘錶商佔據。此勢頭將逼使本地零售商及中低檔品牌於租約期屆滿後遷出一線地區。繼今年第一季強勁增長後,預期一線零售地區租金將於今年內額外增長一成至兩成。

餐飲業經營商受惠於旅客及本地消費增長 但受制於經營成本上升

在2011年強勁的旅遊業及整體工資增長帶動下,餐飲業發展蓬勃。但租金、食材及勞動成本急升,迫使部份營運商搬遷以減省成本。高緯環球香港商舖部董事劉耀樺稱:「由於2012年首季商舖租金及經營成本迅速增長,部份商戶被迫尋求較低租金的地段或『垂直』遷至較高樓層,但仍有部份較進取商戶爭取黃金地段開設食肆。銅鑼灣及尖沙咀租金在過去一季輕微上升5%至10%。另由於食材價格上升,其中二月份較去年已上升8%,食品供應商必須加價。」食肆收益在去年第四季錄得7.3%,但由於高通脹影響,實際增長僅有1.1%。劉氏預期,2012年餘下日子餐飲業擴張將略為放緩,但並不足以阻礙租金持續上升。而在經濟略為放緩及失業率增加的影響下,預期消費增長收窄;儘管如此,強勁的旅遊業增長,將有助抵銷本地消費減少的影響。預期食肆租金於2012年內尚有一成至一成半增長空間。

短期放緩難遏投資者

高緯環球香港投資部聯席主管高級董事方智傑表示,儘管農曆新年前投資市場淡靜,但隨後已迅速回復活躍。本地及海外投資者已對本地市場表現出濃厚興趣。其中東匯18於今年首季完成交易,由中國建設銀行以25.1億元購入,此屬近年最大宗的單一商廈交易。其他幾個矚目的交易均於今年首季完成,當中包括銅鑼灣Bigfoot Centre以8.5億元成交。

受惠於國內旅客增加,酒店收入急速增長,直接提高了投資者對酒店物業的興趣。根據香港旅遊發展局資料顯示, 2011年度累積訪港旅客人數共接近4,200萬人次,比2010年度錄得之3,600萬人次上升約16.4%。其中中國內地訪港旅客人數增長幅度強勁,由2010年錄得的2,268萬人次,?加至2011年的2,810萬人次, 增長率達接近24%。2011年,本港中價酒店入住率高達93%,比2010年高出3%。酒店平均房租亦比2010上升21.4%至$700-1,000一晚,帶動本地酒店總收入大幅增加,吸引不少投資者投資中價酒店及參與酒店發展。在過去9個月,本港共錄得10宗中價酒店成交(見附表二),回報率平均高達4%或以上,比其他物業如商舖及寫字樓的平均回報率約2-3%較為吸引。

方氏續指,長期的低利率環境將持續帶動投資者的活動。但隨著最近行政長官選舉結果落實,部份投資者將持謹慎態度,直至新政府公佈房屋政策,方會作出投資決定。因此,預期2012年第二季大手物業投資市場活動將略為放緩,但全年走勢將要視乎未來數月環球經濟狀況及新特首政策出台後才可作出較明確的預測。

2012年中小型住宅價格跌幅達15%

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示本地住宅物業市場於二零一二年第一季度承接去年下半年,在政府針對樓市措施及環球經濟放緩影響下,表現仍然呆滯。

第一季市場上觀望情緒仍然濃厚,住宅成交量持續下跌。根據土地註冊處統計數字,一月份私人住宅成交跌至3,507宗,按年下跌56%,亦是自二零零八年十一月以來首次跌穿四千宗。二月份後期出現樓市小陽春,成交量按月升11%至3,884宗,但對比去年同期仍見63%顯著跌幅,直至三月份,成交量標升至11,358宗,但第一季度按年計算,依然下跌35.01%。住宅樓價方面,據差餉物業估價署資料顯示,私人住宅樓價承接自去年下半年開始的弱勢,一月份錄得按月跌幅約1%,而二月份則錄得按月微升約1.8%。在交投依然處於低位及業主與買家拉鋸下,市場上租盤量充裕,以致租金表現受壓,一月份私人住宅租金按月下調2%,而二月份,則按月微升0.5%。

另外, 值得注意的是自去年第四季開始,因應樓市風險增加,香港各大銀行從上半年開始逐步調升按揭貸款利率至大約2.5%-3%,已接近私人住宅物業市場回報率的水平,直至復活節期間,新盤湧現,銀行為新盤提供優惠下,將按揭貸款利率輕微拉低。。但因住宅回報率跟貸款利率靠近,投資者入市意欲依然薄弱。

未來一季,預料環球經濟仍會維持疲軟,加上特區政府正值換班,樓市政策方向未明,市場上觀望氣氛將持續濃厚,相信住宅物業價格及成交量方面仍會於現水準徘徊。中小型住宅及豪宅全年價格走勢預測仍維持10-15%及5-10%不變。

關於Cushman & Wakefield (高緯環球)

高緯環球是世界最大的私人房地產諮詢服務公司,為客戶提供與房地產租賃、投資相關的全方位諮詢服務,在全球各大市場處於領先地位。公司成立於1917年,在全球60個國家擁有超過235個辦公室,員工超過14000名。公司業務覆蓋與房地產相關的各個領域,包括租賃、銷售與收購、債務和股權融資、投資銀行、企業房地產服務、物業管理、設備設施管理、專案管理、諮詢和估值等。公司各地管理物業資產價值超過55億美元。高緯環球是全球認可的房地產研究專家,公司網站提供一系列房地產研究報告。高緯環球在中國有六個辦公室,分佈於北京、上海、成都、廣州、深圳和香港。更多內容,請訪問www.cushmanwakefield.com。

附表一

將於2012年上半年在中區騰空的大面積租戶及商廈

租戶名稱    將騰空商廈及面積   騰空月份

野村證券    萬宜大廈       2012年2月

        36,000平方呎 

怡安保險    怡安華人行      2012年3月

        70,000平方呎 

安永會計師   國際金融中心二期   2012年3月

 事務所    60,000平方呎

Hamburg Sud  國際金融中心二期   2012年5月

        17,000平方呎 

英特爾     太古廣場二期    2012年6月

        26,000平方呎  

 

附表二

2011年至2012年主要酒店及服務式住宅成交個案

月份    物業名稱    售價    總面積  單位價格 房間數量 單位價格

             (港幣億  (平方呎) (港幣每       (港幣每房間)

             元計)        平方呎) 

2011年7月 三十六酒店   $2.98   30,956  $9,627  160    $1,862,500

      旺角界限街36號 

2011年8月 中環麗?酒店, $5.15   51,076  $10,083  142    $3,626,761

      中環荷里活道

      263號 

2011年10月 九龍珀麗酒店  $13.15   110,870  $11,861  435    $3,022,989

      九龍大角咀道

      84-86號 

2011年12月 棉登酒店    $3.50   30,234  $11,576  62    $5,645,161

      尖沙咀棉登徑

      7-9號 

2012年1月 紅茶館酒店   $1.20   18,000  $6,667  86    $1,395,349

      深水?九江街

      170-172號 

2012年1月 Le Rivage,   $3.18   41,705  $7,625  50    $6,360,000

      上環干諾道西

      137號 

2012年2月 Shama銅鑼灣  $12.00   79,878  $15,023  110    $10,909,091

      銅鑼灣羅素街

      8號 

2012年3月 新高雅酒店   $2.55   20,800  $12,260  72    $3,541,667

      油麻地彌敦道

      473-473A號 

2012年3月 Acts      $2.00   18,090  $11,056  15    $13,333,333

      Rednaxela,

      中環半山列拿士

      地台8號

2012年3月 香港九龍諾富  $23.00   304,514  $7,553  389    $5,912,596

      特酒店

      油麻地彌敦道

      348號

消息來源 高緯環球(Cushman & Wakefield)

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