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〈節稅〉有殼族 這樣報稅就對了!

鉅亨網/鉅亨網記者葉家瑋 台北 2012.04.01 00:00
無殼蝸牛可以用房租抵稅12萬元,有殼蝸牛則可抵稅30萬元,買得起房屋的納稅義務人,也有許多節稅小撇步,讓有房一族省荷包。

買賣房屋 賺賠報稅方法大不同

財政部表示,國人最常見的財產交易有房屋及有價證券的買賣,財產交易所得或損失的認定,是以出售時的成交價額,減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額。餘額為正數就是所得;餘額為負數就是損失。先以賺錢的個案來說,賣屋賺錢的納稅人,在扣除購屋及其他成本後的財產交易所得,如果高於政府評定現值,可按現值申報,申報時不須檢附任何單據,相反的,如果低於政府評定現值,則按實際財產交易所得申報。

如果在賣出房子2年內再買房子,就可享「重購自用住宅扣抵稅額」,附上買賣契約及所有權狀,申報扣抵之前已繳的財產交易所得。

如果賠錢,納稅人最好採取實際交易金額申報,扣除相關成本後,若產生財產交易損失,納稅人可向國稅局報備,核發財產損失證明單,這筆損失可扣抵未來3年內財產交易所得,不過相關文件需準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

財政部表示,這些文件包括原始買賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅、裝璜費等等,在支付這些費用時,相關收據和憑證都要盡量保存好,以利舉證。

如果出售房屋提不出買賣證明文件,稽徵機關會參照當年度財政部核定的當地「房屋財產交易所得標準」向售屋人課稅。依該標準是不考慮納稅人出售房屋可能虧損情況,而一律按一定標準計算財產交易所得課稅,非常划不來。因此保存相關單據和憑證是相當重要的。

包租公包租婆可抵扣43%修繕費用

房屋租賃所得有兩種方式申報,第一是租金收入扣掉租賃之必要損耗及費用,比方房屋老舊修繕支出,就能扣除,但需出示證明;第二為租金收入扣掉43%的必要損耗費用,不需要逐項舉證,直接將租金收入扣除財政部訂定43%必要費用,餘額申報為租金收入,房東可計算何者對自己有利。天災損失對房子造成的傷害也可抵稅,若前一年度遭受颱風、淹水等不可抗力的天災損失,向稅捐機關申報取得證明,即可申報天災損失,但如果已領取保險理賠或災害救濟金,不在此列。

另外,許多房東和房客簽約時,會訂定「不提供報稅」的條約,但會計師提醒,儘管雙方立下條約,但房東已構成想逃漏稅的動機,在法律上站不住腳,房客只要拿出匯款紀錄、或是任何房東的確有租金收益的證明,包租公包租婆還是逃不過國稅局法眼,必須乖乖繳稅。

銀行房貸利息支出最高可扣除30萬元

有相當多的年輕人是以貸款購置自用住宅的方式找殼,每年負擔了不少的利息支出,申報綜合所得稅時,正可選用列舉扣除額,享受有殼成就感與租稅優惠。不過條件是購買的房屋必須設籍,如果申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸,只能申報一棟,納稅人可選擇貸款利息較高的申報,比較划算。比方房貸利息支出金額必須先扣除存款利息所得,如果每年房貸利息超過30萬元,為避免利息所得吃掉房貸利息支出免稅額,納稅人應將存款先清償部分房貸,減輕負擔。不過扣抵的房貸利息支出30萬元需符合以下規定:

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