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墨比爾斯看世界-中國房地產修正衝擊 不致太大

中時電子報/本報訊 2012.02.14 00:00
歐洲債務危機遲未解決,拖累美國經濟展望不明朗,許多人開始認為中國在未來幾年有更為茁壯的潛力。經濟學人智庫EIU預估,中國今年經濟成長率雖可能放緩至8.2%左右,但仍明顯優於已開發國家。

儘管有許多投資人擔憂中國通膨和房市泡沫問題,我們則認為北京、上海、深圳、廣州等一級城市,以及成都、重慶、武漢和長沙等二級城市,的確有房市泡沫的風險。但就三、四級城市,我們目前的評估為房價仍在合理範圍,且沒有過度上漲情形。

由於中國購房限制政策仍將持續,且缺乏投資需求的支撐,影響房價的下檔風險將取決於買家能負擔得起的價格。在一、二級城市,目前的房價收入比率分別為14倍 (房價為人均所得的14倍)和19倍左右,至於三、四級城市,目前的房價收入比率較合理,約低於7倍,後者為中國總房地產交易的主要部分(資料來源:CEIC資料庫)。我們認為中國整體的平均房價將可能會修正20%左右,雖說這樣的修正幅度不小,但我們不認為會在房貸市場造成更廣泛的擴散效應。考量2010與2011年於一級城市購買房屋的投資人較有可能面臨明顯的房價修正,而這些高風險的房貸金額僅佔總房貸市場的一小部分,因此負面衝擊將不會太過嚴重。

事實上,北京與上海的房價其實與亞洲其他主要城市差不多,上海和北京就猶如曼哈頓和倫敦一樣,吸引全國各地富裕家庭來此房地產市場,因此這個市場不只是當地市場,而是全國性的市場。也就是說,即便出現短期修正,但我們預期對於這些市場的房產需求仍將維持高位。

在今年龍年,中國或許將會有一些問題出現,此將間接影響到倚賴出口至中國的國家,例如鐵礦與煤礦等商品出口。固定資產投資成長預期將從2011年的23%,放緩至2012年的17%(資料來源:德意志銀行),巴西、俄羅斯以及澳洲等商品出口國,預期將受到負面影響。2012年全球市場將持續動盪,但我們認為中國將持續往長期目標邁進。

(取材自富蘭克林坦伯頓新興市場團隊總裁墨比爾斯部落格,採訪中心編譯)

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