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戴德梁行:去年Q3商用不動產交易量暴增 帶動全年創新高

鉅亨網/鉅亨網記者詹宜軒 台北 2012.01.04 00:00
2011年不動產投資絲毫不受全球經濟環境不明朗因素的影響,交易金額創歷史新高,全年交易量為新台幣1378億元,較2010年1006億元,成長約37%,也刷新2007年交易量1193億元的紀錄。而第三季交易量約新台幣551億元,亦創下過去5年單季最高紀錄,戴德梁行認為,商用不動產原本在2011上半年缺乏可售物件,致投資市場交易清淡,然下半年因數檔REITs及REAT出清標的,才導致整體交易量暴增。

本土法人投資機構 支撐2011商用不動產市場

若以買家類型觀之,幾乎是本土法人投資機構,其中壽險公司投入金額約新台幣567億元,佔整體交易比例約41%。2011年計有7家壽險公司、共計投入新台幣567億元購置商用不動產,其中,投入金額前三大壽險公司,分別是國泰人壽、富邦人壽及新光人壽。而三商美邦人壽則異軍突起,以新台幣56.4億元標得香檳大廈店面及誠品物流中心,位居第四。整體而言,壽險公司投資標的仍偏好辦公大樓,多係著眼其租金收入的穩定性及資產管理的單純性。

整體買賣標的類型以辦公大樓居大宗,占比約40%,其次是零售店面商場約佔27%。其中前十大交易金額總計新台幣544億元,單一金額均在新台幣30億元左右,僅有1宗買賣個案,為高雄市新光三越百貨三多店,其他9宗均位在台北市,多數產品為辦公大樓。

其中交易金額前三名者,國泰人壽就占有兩席,分別以公開標售取得新光敦南大樓及國泰敦南大樓, 位居第三名者為采旺興業以約新台幣80億元取得位於內湖特力廣場,這也是2011年最大宗的商場買賣個案。

土地市場交易 連續兩年打破千億大關

在土地市場方面,2011年第四季土地交易量仍維持在300億元以上,年度土地交易量則達到1150億元,連續兩年打破千億大關。2011年的土地交易市場,除第二季受奢侈稅開徵與新竹以北公有土地零標售記錄等兩大因素影響下,呈現117億的萎縮交易量外,其餘三季皆達到每季逾300億的水準,顯示在政府打房壓力下,投資人對於土地資源的持續需求絲毫未減。

若以素地來看,第四季最大宗土地交易,為統一位於新竹縣湖口鄉52,674坪的工業土地,交易金額達29.9億元;其次是國泰建設購入竹北商業土地的15.6億元居次;廣豐子公司寶豐資產,則以近15億元順利標脫,位居第三。

遠雄、興富發 堪稱2011獵地王

2011 年十大土地交易記錄,遠雄集團在第一季即以將近123億元,標下新莊副都心兩宗土地拔得頭籌,第三季又以24.4億元,標下機場捷運A7站合宜住宅基地,前十大交易即佔了三席,堪稱去年的獵地盟主。

興富發亦不遑多讓,第一季先以52億元拿下台北市康定路麒麟飯店舊址的商四土地,接著在第三季以28億元,標得台中七期的新八分區土地,並以關係企業潤隆建設名義,砸下21.6億元,取得位於內湖石潭段的商三土地,同樣在2011年十大土地交易中囊括三席。

而2011年地價排行榜中,大華建設以每坪898.3萬元,買下忠孝東路安東街口,面積僅122坪的商三特土地喧騰一時外,由戴德梁行在第三季成功標售的華票總部大樓,係由頂禾開發以46.3億元的總價得標,若將該案視為土地交易,則每坪單價高達1405萬元,成為當年地價的歷史新高。

展望2012年,第一季因有總統大選因素,致市場充斥濃厚的觀望氣氛,加上奢侈稅實施後,短期投資者已退出市場,買家購置商用不動產,將回歸長期投資及自用者。然低利時代,商用不動產仍是閒置資金的停靠站,在精華區土地有絕對稀少性,上市櫃建商為尋求穩定的土地資源,土地購置仍將不遺餘力,而開發商對於土地去蕪存菁的多空看法,則將成為土地資源洗牌的關鍵。2011底台北市財政局剛公告的世貿二館現址等三筆土地地上權標售案,以地上權方式開發有限期間的收益性不動產,則是對投資人信心的一大考驗。

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