李同榮 現任：吉家網不動產董事長、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長 學歷：國立政治大學電子化顧問師碩士學程 著作：《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》 近半年交屋潮湧現，高檔買進的斷頭戶不斷出籠，證明先前所預測，近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段，再來就是市場趕底止跌的第三階段。 今(2017)年台灣房市交易量前兩個月顯然開出了紅盤，一月及二月六都房市交易量2萬7913戶，與去年同期的1萬8792戶相比，年增率高達48.54％。 各種跡象顯示，房市有逐漸進入趕底的現象，是否意味房市寒冬過盡，春燕將臨？謹就交易量變動、指標性產品價格變動、政府政策走向、市場需求等因素分析這波房市的止跌訊號： (一)房市交易量已正式落底 房市從高點反轉後，交易量持續萎縮，從2013年反轉前的交易量37萬1892戶萎縮到2016年的24萬5396戶，4年間萎縮了12萬6496戶，幅度達34％。 房市關鍵領頭羊的台北市則從2013年的3萬9496戶萎縮到2016年的2萬1500戶，萎縮1萬7996戶，幅度更高達45.6％。台北市交易量2016年2月1062戶，已創下16年來最低，2016年第一季總交易量3978戶也是近八季以來最低，因此從去年第一季算起，若持續三季沒有再破低量，就可認定2016年第一季為此波房地產交易量的谷底。 然而，從交易數據顯示，去年第二季總交易量5220戶，第三季總交易量6622戶，第四季總交易量5680戶，今年前兩個月交易量也比去年同期大幅增高，足以證明房市量能已逐季脫離谷底，持續回溫，房市將有止跌可能。 (二)房價跌幅逐漸趨近滿足點 台北市房價高點出現在2014年第二季，中古屋交易平均房價每坪65.7萬，目前約55萬，跌幅達16.3％，預期仍有8％～9％跌幅，指標領跌大安區高點每坪93萬，目前約75萬，跌幅達19.4％，預期仍有6％～7％跌幅，最近一季因高總價產品交易升溫，大安區跌幅已明顯縮小。另外，領跌指標豪宅產品帝寶高點每坪298.2萬，目前合理均價約220萬，跌幅達26.2％，預期每坪二百萬是支撐點。 在預售市場上，新推個案只要土地持有成本較低，建商紛紛讓利，在各行政區以破盤價開出，同時也壓縮新成屋交易價格，尤其近半年交屋潮湧現，高檔買進的斷頭戶不斷出籠，也證明先前我所預測，近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段，再來就是市場趕底止跌的第三階段。 (三)擴大內需政策利多，對房市將產生止跌效應 川普效應及歐盟危機，反全球化的貿易保護主義抬頭，對以出口導向的台灣相當不利，種種跡象顯示各國正傾盡全力提出擴大內需政策。小英政府在執政九個月後，開始要擺脫一例一休與年金改革爭議，提出8年8800億前瞻計畫草案，其中包括五大項目建設：綠能建設243.15億、數位建設460.69億、城鄉建設1372億、水環境建設2507.73億、軌道建設4241.33億，合計8824.9億元。 眾所矚目的軌道建設與城鄉建設囊括近八成預算經費，顯見政府對加速交通建設與擴大都會一日生活圈的積極態度，此舉也將增加建築相關產業上中下游就業機會並擴大內需。 (四)市場信心逐漸恢復，遞延首購買盤回流 由於低總價市場跌幅不斷縮小，加上市場資金充裕與利率持續低檔，三年來累積的觀望買盤開始積極進場，有助都會低總價市場率先止跌，再加上大陸版肥咖條款逼使台商資金大量回流，並將資金投入豪宅市場，對下半年高總價市場產生激勵效果。同時，整體房價也將於今年第四季產生落底效應，各都會也將於明年第一、二季跟隨台北市進入市場落底階段。 今年Q4落底 盤整至2020年 台灣房市自2014年第三季反轉向下以來，歷經一年半(2014年第三季～2016年第一季)量縮見底的第一階段，再經近一年(2016年第二季～2017年第二季)「殺價取量」的第二階段，今年下半年將逐步進入「止跌趕底」的第三階段。 房市寒冬過盡，春燕將臨，這樣的走勢，完全吻合本人在2015年初房市轉入空頭時的果斷預測：房市將於2017年第四季落底，並持續從2018年盤整到2020年，才有較明顯的走勢變化！ 【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第866期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】 ※理財周刊866期更多精采文章： ◎封面故事＞轉骨！插旗績優股 避開內傷股 ◎洪寶山發行人語＞新南向的機會 ◎馬凱財金觀察＞唯慈祥寬厚能化暴戾之氣 ◎莊孟翰房市觀察＞兌現20萬戶社會住宅八大重要議題 ◎理財我最大＞晶宴會館彭文傑 為新人打造最完美的夢幻婚禮 ◎陳學進股市大財寶＞大單在手亞翔本業營運持續看俏 ◎謝文恩未來事件簿＞半導體應用廣需求熱 留意營收成長標的 ◎期權大聯盟＞外資持續買進 行情不看淡 ◎期股捷報＞美股弱勢 台股穩中透強！ ◎房市放大鏡＞房市寒冬過盡 春燕將臨？ ◎產業脈動＞全面換裝LED路燈 賀喜能源讓嘉義市亮起來