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  • 【理財周刊】房市寒冬過盡 春燕將臨?

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李同榮

現任:吉家網不動產董事長、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長

學歷:國立政治大學電子化顧問師碩士學程

著作:《良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告》

近半年交屋潮湧現,高檔買進的斷頭戶不斷出籠,證明先前所預測,近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段,再來就是市場趕底止跌的第三階段。

今(2017)年台灣房市交易量前兩個月顯然開出了紅盤,一月及二月六都房市交易量2萬7913戶,與去年同期的1萬8792戶相比,年增率高達48.54%。

各種跡象顯示,房市有逐漸進入趕底的現象,是否意味房市寒冬過盡,春燕將臨?謹就交易量變動、指標性產品價格變動、政府政策走向、市場需求等因素分析這波房市的止跌訊號:

(一)房市交易量已正式落底

房市從高點反轉後,交易量持續萎縮,從2013年反轉前的交易量37萬1892戶萎縮到2016年的24萬5396戶,4年間萎縮了12萬6496戶,幅度達34%。

房市關鍵領頭羊的台北市則從2013年的3萬9496戶萎縮到2016年的2萬1500戶,萎縮1萬7996戶,幅度更高達45.6%。台北市交易量2016年2月1062戶,已創下16年來最低,2016年第一季總交易量3978戶也是近八季以來最低,因此從去年第一季算起,若持續三季沒有再破低量,就可認定2016年第一季為此波房地產交易量的谷底。

然而,從交易數據顯示,去年第二季總交易量5220戶,第三季總交易量6622戶,第四季總交易量5680戶,今年前兩個月交易量也比去年同期大幅增高,足以證明房市量能已逐季脫離谷底,持續回溫,房市將有止跌可能。

(二)房價跌幅逐漸趨近滿足點

台北市房價高點出現在2014年第二季,中古屋交易平均房價每坪65.7萬,目前約55萬,跌幅達16.3%,預期仍有8%~9%跌幅,指標領跌大安區高點每坪93萬,目前約75萬,跌幅達19.4%,預期仍有6%~7%跌幅,最近一季因高總價產品交易升溫,大安區跌幅已明顯縮小。另外,領跌指標豪宅產品帝寶高點每坪298.2萬,目前合理均價約220萬,跌幅達26.2%,預期每坪二百萬是支撐點。

在預售市場上,新推個案只要土地持有成本較低,建商紛紛讓利,在各行政區以破盤價開出,同時也壓縮新成屋交易價格,尤其近半年交屋潮湧現,高檔買進的斷頭戶不斷出籠,也證明先前我所預測,近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段,再來就是市場趕底止跌的第三階段。

(三)擴大內需政策利多,對房市將產生止跌效應

川普效應及歐盟危機,反全球化的貿易保護主義抬頭,對以出口導向的台灣相當不利,種種跡象顯示各國正傾盡全力提出擴大內需政策。小英政府在執政九個月後,開始要擺脫一例一休與年金改革爭議,提出8年8800億前瞻計畫草案,其中包括五大項目建設:綠能建設243.15億、數位建設460.69億、城鄉建設1372億、水環境建設2507.73億、軌道建設4241.33億,合計8824.9億元。

眾所矚目的軌道建設與城鄉建設囊括近八成預算經費,顯見政府對加速交通建設與擴大都會一日生活圈的積極態度,此舉也將增加建築相關產業上中下游就業機會並擴大內需。

(四)市場信心逐漸恢復,遞延首購買盤回流

由於低總價市場跌幅不斷縮小,加上市場資金充裕與利率持續低檔,三年來累積的觀望買盤開始積極進場,有助都會低總價市場率先止跌,再加上大陸版肥咖條款逼使台商資金大量回流,並將資金投入豪宅市場,對下半年高總價市場產生激勵效果。同時,整體房價也將於今年第四季產生落底效應,各都會也將於明年第一、二季跟隨台北市進入市場落底階段。

今年Q4落底 盤整至2020年

台灣房市自2014年第三季反轉向下以來,歷經一年半(2014年第三季~2016年第一季)量縮見底的第一階段,再經近一年(2016年第二季~2017年第二季)「殺價取量」的第二階段,今年下半年將逐步進入「止跌趕底」的第三階段。

房市寒冬過盡,春燕將臨,這樣的走勢,完全吻合本人在2015年初房市轉入空頭時的果斷預測:房市將於2017年第四季落底,並持續從2018年盤整到2020年,才有較明顯的走勢變化!

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第866期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

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