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北市萬棟危老叢生 都更、降房價靠「它」解套

好房News/ 2018.11.07 18:35

好房網News記者黃靖惠/綜合報導

北市40年以上老公寓逾萬棟,不少年久失修,不堪使用,住戶想推動都更,卻因現行容積率225%誘因不足,建商與住戶無法達成共識,導致都更牛步化,甚至間接促成高房價產生,因此專家認為,唯有提高都更容容積率為300%,祭出足夠誘因吸引建商、住戶,老屋才有都更的可能性。

前內政部長李鴻源曾表示,北市約有300年未發生大地震,老舊建物多,若出現規模6.2地震,可能讓上萬餘戶民宅倒塌,推動防災型都更刻不容緩。 據北市府現行新容積管制條例,以住三區而言,法定容積率225%、建蔽率45%,因此就算舊公寓改建,可使用坪數縮水,加上容積率低、對建商誘因不足,都更更顯牛步化。

北市逾萬棟老舊公寓。圖/好房資料中心公寓。(好房網News 記者 陳韋帆攝影)

 

北市長候選人丁守中表示,北市老舊公寓多且耐震係數不足,又無電梯,若發生地震、火災時也不易逃生,因此,加速防災型都更勢在必行,因此當時提出,成立都市更新局以一條鞭方式處理都更,並放寬住宅區法定容積率到300%,增加老公寓都更誘因。

依照現行採用都更方式是建商獲得35%、屋主獲得65%,而最高獎勵容積可達1.5倍。 以一間屋齡30年以上4樓公寓容積率:土地1x4樓x60%(建蔽率)=240%,若是都更後,北市住三獎勵容積225%:225%x1.5倍x65%=地主獲得219%,代表原屋主居住空間縮水,大幅降低屋主都更意願。

反觀增加住戶原比重、降低建商比重,改成建商獲得25%、屋主獲得75%,那計算公式變成255%x1.5倍x75%=253%,雖然從數字上來看獎勵容積提高了,但恐怕建商都更意願更低,屆時都更更是無從解套。

不過若是採用獎勵容積300%,那計算公式:300%x1.5倍x65%=292%,整體居住空間多了22%,不只不會損及住戶權益,也不會壓縮到建商獲益空間,將更有效推動老屋都更。

另外,提高獎勵容積不只能加速老屋都更、更能降低北市高房價。雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示,高房價的解決方案最終必須回歸到市場供需機制,現今降低房價最有效方法,就是將台北市住宅區的容積率從現行的225%提高到300%。

他表示,表面上看來好像是增加了都會區的居住密度,實際上只是面對現實,正視現存的違建充斥現象,因為老宅、違建占90%以上,其容積早已遠遠超過300%,其次是修改當前疉床架屋的房屋稅制問題,畢竟,沒有人會接受改建後使用面積大減、稅賦卻大增的不利狀況,只要做到上述兩點,北市的老屋改建必能如雨後春筍般遍地開花。

 

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